高力国际郑河龙:长期持有是支撑商业地产健康发展的重要前提

每经记者：刘颂辉 每经编辑：陈梦妤

11月2日，由观点机构主办，每日经济新闻联合主办的2022观点商业年会在上海举办。

“房地产行业经历野蛮增长时代，带来的后遗症远远没有结束。商业地产供应量巨大，不管是一二线城市还是三四线城市，同质化现象都非常明显。在三四线城市，不仅总量大，去化压力也很大。”

高力国际华东区执行董事郑河龙在发表主题演讲时指出，接下来，商业地产行业应该思考的重点是如何去化和运营，“从原来的速度和规模竞争到运营竞争，进行精细化运营”。

那么，商业地产精细化运营的具体要素有哪些？应该关注哪些重点环节？郑河龙认为，这将是一项综合化、系统化工程，企业应该掌握八大要素，即长期持有、统一运营、精准定位、招商前置、设计深化、成本平衡、营运管理。

长期持有是支撑商业地产健康发展的重要前提，很多写字楼项目开发得很好，但如果是“闪售”，最后的租金和租户水准都会在低位徘徊。

高力国际认为，在商办类项目中，统一招商运营以及后期管理非常关键。尤其对于商业项目来讲，一座商场需要经过多轮调改，才能达成最终想要的效果。如果前期招商和后期管理不是统一的团队，将给运营管理公司或者操盘手，带来很大的麻烦。

“商业地产经营者在接到一处地块或者项目的时候，应该先将自己的想法放在一边，而更多去考量市场需要什么，消费者需要什么。了解周边的消费者结构，年龄层和家庭消费力如何。”郑河龙建议，招商环节前置化也很重要，“很多成功的商业项目，在招商之前的阶段就锁定了主力店和次主力店，确认商户的各项要求。提前锁定主力店和次主力店的位置和面积，将对其他业态的谈判有帮助，可进可退。”

郑河龙直言，如果只是单纯将商家招引进来，任其自生自灭，自我发展，这样最后也会让商业项目落入“九死一生”境遇。正确方式应该是，对商家做出各类运营支持，并且根据市场状况及时动态调整。

“商业地产经营者应该合理运用智慧化平台，进行科学的统计和精准分析，尤其是针对消费者的分析统计，这对于整个商业地产精细化运营环节非常关键。”郑河龙表示。

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