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项目位于深圳市南山区招商街道，属于赤湾片区，项目是一个60万㎡+的大型社区，本次供应的是人才房一期，位于A地块，供应2080套，其中两房1065套，三房1015套。配售均价59394.52元/㎡（含装修），是迄今为止人才房单价最高项目，总价区间在393-557万元。

深铁熙府是地铁上盖项目，地铁上盖物业大家最关注的一个问题是，噪音是不是很大？震感会不会很强烈？

一般在项目的《环境影响报告书》里，地铁上盖物业会着重对噪声源对敏感建筑的影响及地铁振动环境影响进行分析，必须达标才能开展建设。

同上地铁上盖的港铁天颂住户表示“振动不大，可以忽略不计，但噪音较大，因为地铁列车在夜间要进行各项维护、洗车作业以及安全鸣笛等”。

但现在地铁上盖的已经很成熟了，技术不断成熟的情况下，振动和噪音问题也能逐步解决。地铁上盖的项目会采取一些降噪减震措施，比如段内行驶及出入的列车时速规定不超过15公里；比如为车辆段铺设了静音钢轨、安装了减震接头夹板，同时车辆段内的钢轨统一实施无缝化等技术，进一步降低可能产生的声音。

01 项目整体情况

1.基础信息：

项目位于南山招商街道，属于赤湾片区，紧邻地铁12号线左炮台东站。销售的均价是59394.52元/㎡（含装修）。

交付时间是2026年12月31日，带精装交付。交付时间相对较迟。

人才房两个地块，本批次推出的是A地块1栋1-8单元。2080套，其中70㎡两房1065套，90㎡三房1015套。

使用率约72.4%-73.5%，32-35层，有1个避难层（3单元没有避难层）。A地块车位1220个，车位比仅0.59，车位紧张。

销售均价5.94万元/㎡，带精装

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总占地面积约12.2万㎡，总建面为约62.2万㎡，其中住宅33.28万㎡

住宅产权：70年（2021.12.24-2091.12.23）

交付时间：2026年12月31日，精装修交付

总户数：3434套，一期人才房2080套，商品房1114套。二期人才房20套，商品房220套。

物业服务收费标准为5.3元/㎡ /月

车位一期人才房地块（A地块）1220个，车位比0.59。整个项目3385个车位。停车费250元/月

2.交通及周边配套：

项目位于蛇口赤湾，目前片区产业比较单一，以港口作业和物流为主。片区较多工业地块，港口、码头、集装箱、货柜车等，城市界面及环境相对较差，片区未来重点发展商务、科技、信息服务等生产性服务业，兑现时间较长。

优势：

①交通便利：兴海大道、南海大道；地铁12号线左炮台站无缝链接。

②公园资源丰富：背靠赤湾山（文天祥公园），距离左炮台公园500m；2km内有大小南山。

③教育资源：家门口12年一站式教育。项目自带75班九年一贯制学校（暂未确定隶属的教育集团），18班幼儿园，周边有多个教育用地规划，学校资源丰富。

④医疗配套：现状周边医疗配套薄弱，2km内以社康中心为主，未来项目西侧规划综合医院（床位＞1000个）。

劣势：

注意，规划上项目西侧存在110V变电站、垃圾转运站、公交首末站，但项目风险提示并未明确，可现场询问销售人员。

①配套缺乏：商业氛围薄弱，主要依靠本项目自带的几千平商业，大型商业需去到2km内的海上世界和未来的太子湾K11。

②居住氛围差：项目周边几乎无居住社区，以工业厂房、货运集装箱为主，短期内不会有较大变化。

02 楼栋及户型选择

1.整体规划

项目是一个以人才房为主的大型社区，A地块共8栋楼，均为人才房。8栋楼围合布局，最大化中央景观园林，户型大多是东南、西南向，朝向相对较好。

2.楼栋&户型分析

<两房户型>两房户型从结构上分为两大类，一种是两开间两房，一种是三开间两房，上篇着重分析两开间两房。

两开间房型有D、H、K（无障碍户型）、J、I户型。

H、J户型：

这两个户型结构、布局类似，都分布在1-3单元。

H户型（02/07户）是西向、东向，J户型（04/05户）都是东南向。对朝向特别在意的，可以优先选择J户型。

H户型的尺度稍大一点，主要体现在客厅、主卧开间上，厨房的排布方式，H更好些。

<户型分析>

两个户型结构、布局基本一致，以H户型为例做个分析：

优势：

①布局方正、客厅、主卧的尺度相对舒适，阳台进深较大。

②卫生间做了三分离，提高卫生间使用效率，但主卧门对着洗手台（风水上个别客户介意、潮湿问题）

③厨房的操作台面对2房来说，是足够的。

劣势：

①次卧尺度小，且开窗面小，受到遮挡较为严重。

②预留冰箱位置，对厨房推拉门有一定的影响。

③玄关柜的预留位置比较小。

J户型预留的玄关位置比H大，但厨房操作台面小，厨房开门方式没有H户型好，另外开间比H略小点（可以忽略不计）。

<标准层>：

1-3单元3梯8户“H”型布局，会导致对视和遮挡较多。H：02/07户；J：04/05户。

注意：1/2单元15/17两层会受到避难层的影响，02户型受到一定的视线影响

①02/07户型次卧开窗受到01/08户型遮挡，厨房、卫生间看出去是墙体；视野不开阔，采光较差。

②04/05户型对视严重，卫生间、厨房存在严重对视关系；次卧受到视线遮挡。

③02/07都会受到风井噪音、震动影响。1单元是02户型，2/3单元是07户型受到影响。

④1单元02户型厨房还受到一定的排烟井震动、噪音、气味影响。

<楼栋选择>：2单元≈3单元＞1单元；04/05＞07＞02户型。3单元使用率略高，不在意学校噪音影响可以优先考虑3单元。

①1单元近马路，西侧有13层高的地铁综合楼遮挡，东侧是幼儿园白天有噪音；

②3单元靠近学校、幼儿园，白天噪音，东侧是车行出入口，有噪音影响；3单元没有避难层，使用率高于1/2单元；

③2单元受到幼儿园噪音影响，且架空层设有儿童、老人活动场地，有一定噪音影响。

D、I户型

D、I户型布局与H、J类似，但户型更合理，体现次卧的开窗面大很多，结合飘窗更好利用空间。

<户型分析>

D户型优于I户型。

D与I对比来看，D的次卧面积更大，厨房门更大，卫生间做了三分离，但阳台的进深比I户型小。

两房布局上类似，以D户型为例做一个分析。

优势：

①布局方正、客厅、主卧的尺度相对舒适。

②卫生间做了三分离，提高卫生间使用效率。

③次卧虽然开间小，但进深大，且飘窗台好利用，整个次卧是目前两开间户型里面最舒适的。

④U型厨房，操作台面和收纳对于两房来说比较充足。

劣势：

①预留的玄关柜位置较小，收纳空间不够。

②预留冰箱位置，对厨房推拉门有一定的影响。

③餐厅的空间比较局促，不利于桌椅摆放，可能影响厨房进出。

I户型较D户型有明显的劣势，次卧较小、卫生间没有做三分离、厨房开门小；跟D户型一样，餐厅相对局促。但I户型的阳台更大。

<标准层>：

I户型分布在2、3单元的04/06户，标准层参见前文H/J户型的分析，I户型在标准层内没什么硬伤，视野相对开阔，也没有对视关系。

注意：2单元15/17两层会受到避难层的影响。

D户型分布在7单元的05、06户型，8单元的03/04/05户型。两个单元标准都是一样蝶形布局，4梯八户，比1-3单元的标准层稍好，也存在一些对视、遮挡问题，相对没那么严重。

注意：15层是避难层，16层、18层会有一定影响。7单元06户型厨房，8单元04/05户型的卫生间、厨房采光受到一定影响

7单元：

①06户型的次卧与07户的阳台存在对视关系；05户型厨房存在遮挡。

②05/06户型入户门离电梯厅很近，私密性差，且存在噪音影响。

8单元：

①03/04/05户的次卧均存在对视关系，厨房存在遮挡。

②03/04户入户门正对着电梯，私密性差，噪音影响大。相对比，05户型私密性较好。

<楼栋选择>

综合考虑：7单元＞8单元＞2单元≈3单元（不考虑未来规划变电站等影响）；

楼栋选择见仁见智，如果对噪音不敏感，可以优先选择3单元。

景观上，园林景观＞南向景观，但喜欢开阔些视野的，可以选择2/3单元。

户型上，D＞I，对户型特别看中的，优先选择7/8单元。

7单元06＞7单元05＞8单元05＞8单元03/04＞

注意：从规划上看，地块西侧有规划的变电站、垃圾转运站和公交首末站，但项目风险提示并未明确，需现场确认。

①从楼型和梯户比来看：

7/8单元比2/3单元要好，但3单元的优势在于没有避难层，使用率比其他几栋高。

②从噪音上来看：

2/3单元受到学校影响，距离地铁较近，噪音会更大些。7/8单元的噪音主要来自未来规划的山体、规划路的施工问题（非持续性影响）。

7单元、3单元离车辆出入口近，也会受到一定噪音影响。

③从朝向上来看：

2/3单元均是南向偏东，7单元是东南向，8单元的5户型是南向偏东，03/04是西偏南。因此7单元05/06＞2/3单元03/06=8单元05＞8单元03/04。

如果对次卧朝向比较在意，可优先选7单元06，2/3单元06户型次卧东向。

④从景观视野上来看：

2/3单元南侧基本看工厂、港口、集装箱、海景，视野开阔但并不优越；7单元看内部园林，8单元西侧目前是工业用地（未来规划可能是变电站等，需现场确认）。

上篇分析总结：

上篇主要分析整体情况及两开间两房。

两开间的两房共5个户型：D、H、K（无障碍户型）、J、I户型

户型选择排序如下：（H朝向比J差）

楼栋上，D所在的7/8单元楼栋布局、梯户比优于I/J/H所在的1-3单元。

因为8单元西侧变电站等规划不确定（需与现场销售进行确认），暂时不考虑该影响情况下，楼栋的排序如下：

7单元＞8单元＞2单元≈3单元＞1单元

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