9月住宅成交没有明显起色,“金九银十”黯淡开场

一、9月上半月成交没有明显起色

1、50个典型城市成交同比减少34%

9月上半月，易居研究院监测的50个典型城市新建商品住宅成交面积为1080万平方米，环比8月上半月增加4%，同比减少34%。观察从2016年开始的历史数据，9月上半月的市场表现仅好于春节前后的淡季和今年8月的高温淡季，远逊于去年的“金九银十”。今年“金九银十”的开场，成色不足，成交面积并未大幅增长，这也体现了目前市场交易已经渐趋平稳，随着楼市调控政策的效应进一步显现，市场将回归理性。

50个典型城市新建商品住宅成交面积（每月上半月）

数据来源：各地官方房地产信息网、易居研究院

2、九江环比增幅较大，赣州环比跌幅较大

9月上半月，50个城市中，有28个城市出现了环比正增长的现象。其中增幅较大的3个城市为九江、廊坊和苏州，相比8月上半月的市场成交，增幅分别为150%、125%和79%。其中廊坊和苏州成交量环比增幅较大，和8月上半月成交量低迷有关。对于九江市场来说，房企推盘量较大，并且市场需求仍然存在，因此成交量环比增幅较大。

从环比跌幅来看，50个城市中，有22个城市出现了环比下跌的现象。其中跌幅较大的3个城市为赣州、岳阳和佛山，相比8月上半月的市场成交，跌幅分别为43%、37%和36%。对于赣州市场来说，上半年市场非常火热，目前成交量出现一定的调整也属正常。对于佛山市场来说，政策管控下市场降温也是符合预期的。

3、海口同比增幅较大，张家口同比跌幅较大

9月上半月，50个城市中，有13个城市出现了同比正增长的现象。其中增幅较大的3个城市为海口、九江和宝鸡，同比增幅分别为148%、83%和50%。对于海口市场来说，同比增幅较大，和去年同期成交量太小有关。对于九江市场来说，房企推盘量较大，市场需求释放。

50个城市中，有37个城市出现了同比下跌现象。其中跌幅较大的3个城市为张家口、镇江和柳州，同比跌幅分别为81%、81%和72%。对于张家口市场来说，此前为房价上涨的热点城市，但是目前受到了严厉的政策管控，市场的降温体现了楼市调控政策的有效性。对于镇江市场来说，同比跌幅较大也和调控政策不无关系。

二、三类城市中，一线城市成交领跌

9月上半月，一二三线50个典型城市新建商品住宅成交面积环比增幅分别为14%、-1%和8%。对于一线城市来说，市场此前已经出现了降温态势，但是房企积极推盘，成交量小幅回升。对于二线城市来说，市场分化严重，市场成交小幅下跌。对于三线城市来说，此前市场火爆，现在热度仍在，成交量小幅增加。

同时，一二三线50个典型城市新建商品住宅成交面积同比跌幅分别为59%、32%和30%。三类城市均表现为同比下跌。市场降温明显，今年“金九”上半场远逊于去年，这也体现了此前出台的调控政策的有效性，楼市有望回归理性。

三类城市新建商品住宅成交面积环比与同比增幅（每月上半月）

数据来源：各地官方房地产信息网、易居研究院

从同比数据来看，一线城市在三类城市中跌幅最为明显。另一方面，目前一线城市住宅成交面积是2016年以来除上月高温淡季的较低值，甚至比春节月份的成交面积还要低，一线城市的“金九银十”开头可谓太过惨淡。导致现在一线城市楼市低迷的原因，既有严厉的调控政策抑制购房需求的因素，也有限制高价盘预售证审批的因素。

一线城市新建商品住宅成交面积（每月上半月）

数据来源：各地官方房地产信息网、易居研究院

观察2010年以来一线城市在9月上半月的成交量，表现出很明显的周期性，三年一个周期，今年处于楼市周期中的成交低迷期，即使与同为低迷期的2011年和2014年相比，今年也略逊一筹。根据周期性，预计明年9月上半月可能略有反弹，但今年在政策面没有放松的背景下，今年九月和十月不可能有明显起色。

一线城市新建商品住宅成交面积（历年9月上半月）

数据来源：各地官方房地产信息网、易居研究院 

三、预计9月份50城成交小幅回升

9月份上半月市场交易相比8月份小幅回升，但相比于去年同期则颇为惨淡，“金九银十”黯淡开场。虽然房企推盘量加大，但受制于严厉的调控政策和紧缩的金融环境，预计9月份全月市场交易不会明显反弹。同时值得注意的是，虽然部分热点城市降温较为明显，但是对于部分政策宽松的三四线城市来说，可能会迎来一个成色十足的“金九银十”。 

附注：

50个典型城市分别为：北京、上海、广州、深圳、长春、济南、青岛、南京、苏州、杭州、宁波、福州、南昌、武汉、重庆、昆明、南宁、海口、呼和浩特、兰州、牡丹江、张家口、廊坊、威海、徐州、无锡、镇江、扬州、温州、嘉兴、芜湖、滁州、蚌埠、安庆、焦作、宜昌、襄阳、常德、岳阳、九江、赣州、莆田、佛山、东莞、惠州、韶关、北海、柳州、三亚、宝鸡。其中一线城市4个、二线城市16个、三线城市30个。

执笔人：易居房地产研究院研究员 赖勤