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提起马鞍岛楼市，几乎大家的第一反应都是：

库存爆炸、去化困难、二手跳水、超长去化周期...

实际上：马鞍岛没有纯新盘，也没跟上产品迭代的速度。

看着马鞍岛楼市从七雄争霸，到新盘0供应，我对这个观点，感到无比认同。

马鞍岛新盘最后一次出现在2024年，自中兴智慧城·懿禧府后，两年半无新盘。

那么，新盘是如何“断开连接”的？且听房叔娓娓道来。

01.两年半0新盘

马鞍岛三年，仅成交2宗宅地

2024年，中山首个四代宅地块供应，允许开发商建空中花园、户型得房率超100%。

此后，中山城区核心区潜心研究第四代住宅，抢占了无数改善客户。

在马鞍岛，却是另一番景象。

想做四代宅，但根本无地可做。

| 高楼林立的马鞍岛

事实上，从2021年起，马鞍岛供应已经收紧。

2021年至今，马鞍岛仅成交了3宗住宅用地，其中一宗地块已经收回，实际只成交了两宗宅地。

直到去年年底，马鞍岛才终于迎来首个四代宅项目，但也落后城区近两年。

回溯马鞍岛的新房供应节奏，上一个入市的项目是中兴智慧城·懿禧府，项目在2024年6月开盘。

但自该项目之后，马鞍岛土地市场陷入沉寂，宅地供应断层，已连续2年无纯新盘入市，新房市场彻底进入 “断供模式”。

02.库存依然充足

近2500套库存，去化周期13.4个月

长期断供下，马鞍岛楼市完全由存量在售项目支撑，涵盖刚需、刚改、改善等不同产品。

但大部分为尾盘、余货去化状态，项目现状如下：

中兴智慧城·懿禧府：海景小户型即将清空，在售104-200平，均价1.7-2.2万/平；

粤海城：在售79-123平户型，带装价格1.35-1.85万/平；

招商臻湾府：在售79-119平户型，带装价格1.28-1.38万/平；

深业湾中新城：在售79-220平，1.55万/平起；

原墅组团：在售89-129平户型，1.29万/平起；

悦珑湾花园：最后不足80套，87-124平户型，带装均价1.3万/平；

保利天汇左岸：少量尾货在售，90-193平，精装单价1.65万/平；

雅居乐湾际壹号：从3月起没有新货在售，中介只推二手房。

整体来看，依然有不少的存量房源在售，据世联行数据显示，马鞍岛还有近2500套库存。

据世联行数据显示，4月份马鞍岛网签套数104套，全市第七。

其中招商臻湾府、中兴智慧城懿禧府、粤海城为网签前三名。

03.户型相对滞后

跟不上时代，抓不住买家

去化周期只是表象，马鞍岛更深层的问题还是产品设计相对滞后。

一个扎心的对比：马鞍岛主流在售的存量房源，和新规新盘相比，整整落后一个时代。

尤其是户型设计被吊打，得房率卷不过别人。

譬如马鞍岛某盘，本身只能做到124平4房2卫单套间，已经是正常发挥。

但反观龙湖、御宸这些新项目，人家全是四代宅产品。

一个119平户型已经可以卷到实用率145%，实际面积173平！

| 约119平户型图（实用173平）

就这营销，你说，不降价还怎么玩？

04.曾经日卖千套

潮水退去，深中概念不好使了

以前，市场行情好的时候，马鞍岛是开发商最喜欢的板块。

尤其是深中概念最好的那几年，一日卖千套，带火了整个马鞍岛。

所以，岛上每次拍地，大家都拼命争夺，生怕来晚了。

毕竟马鞍岛的新盘意味着好卖，流速快，拿下这样一个大项目，基本就稳坐年度销冠，够吃好几年。

比如，2020年恒大与时代、保利争夺马鞍岛地块，起拍价1万/平。

互相抬了16轮价格，最终恒大以1.16万/平竞得，总价35.89亿。

恒大入市后，超3000人抢1131套房，3分钟抢光，创下了当年开盘纪录。

但随着市场变化，逻辑已经完全变了。

原本只有三个盘的马鞍岛，扩充至7盘在售，原本的定价直接崩坏，互相内卷价格、户型、园林。

随着潮水退去，深圳客的需求已经饱和，普通的刚需新盘，已经很难引起对岸的关注。

05.还有两个新盘

今年或许还是0新盘供应

很明显，今年马鞍岛已经意识到新盘匮乏的问题了，两个新盘已经在路上。

一个是岛上最“鸽”的新盘——常元馨碧花园。

2019年12月，常元以25.16亿（9.09千/平）拿下0098馨碧花园地块。

结果开发了近七年，还未开盘。而同期拿地的保利天汇左岸已经清盘。

项目总占地9.2万㎡，建面约40.29万㎡，容积率3.0，有17栋住宅，其中3栋楼为板楼设计，14栋楼为塔楼设计。

目前项目已是准现楼，楼体绿网全部拆除，还差园林的收尾工作，有望年内入市。

目前106两房/145平三房户型已经曝光。

设计上，户型存在得房率不高的情况，曾经吹风价高达2.6万/平，去化压力较大。

另一个是绿城在中山的第二个合作项目。

这宗地，去年11月11日被中山翠亨集团有限公司所属企业竞得，总占地73.6亩，总建面约15万㎡，总投资约19亿元。

翠亨集团计划将该项目打造为粤港澳大湾区高端人才社区。

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