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琶洲CBD又有新动作。

这次不是写字楼，也不是大平层，而是一直藏着掖着的湖心墅，终于开了实景示范区和样板间。项目大家不陌生——保利湖光悦色，海珠湿地公园旁。

关键是，人家已经是全实景现楼，不用对着图纸脑补未来，园林长好了，滨水碧道修好了，连物业服务水平都能当场检验。

这两年，主城一旦冒出叠墅产品，基本都不愁卖。湖光悦色这次推的湖心墅组团，货量很少，全盘就剩20套。

容积率仅2.83!

海珠主城区的“奢侈品”

坦白讲，在海珠，尤其是海珠琶洲CBD辐射圈内，谈“低密度”是一件非常奢侈的事情。海珠区过往出让的住宅地块中，容积率普遍在4.0以上，甚至更高。而保利湖光悦色整个项目的容积率，竟然做到2.83!这放在海珠，绝对是“炸裂”般的存在，容积率3.0以下的新盘，一只手都数得过来。

项目规划了16栋14-16层的小高层和仅5栋临江叠墅。今天的主角“湖心墅”组团，就是这5栋里的精华。

这个组团的产品涵盖180-345㎡，户户层高3.3米，部分户型赠送率极高，据说使用率最高能超过200%。产品以毛坯交付，给了业主极大的个性化创造空间，吹风价8-10万/㎡，总价范围在1500万至4000万/套。

上中下叠全解，每一户都是“限量版”

这次开放的样板间是上叠，但整个湖心墅组团的设计都可圈可点，带大家一一来看：

(1)上叠(3-4层，326/345㎡)：天空的私家领地

复式设计，打造了三厅+三套房的奢华格局，并且可以灵活切换成五房甚至六房。最震撼的是那个超10米的巨幕横厅，空间感直接拉满。而最让人心动的，是那个超过180㎡的星空露台!

在这里，无论是朋友聚会BBQ，还是夫妻两人对酌，抬头是星空，低头是湖面，270°的环幕湖景尽收眼底。这种感觉，住大平层是永远体会不到的。

(2)下叠(1层，227/243㎡)：有天有地的院落生活

下叠的魅力在于它带给你的“院子情结”。户户带私家花园，这是孩子奔跑撒欢的乐园，是周末庭院烧烤的社交场，也是莳花弄草、晒太阳的静谧角落。室内餐客厅开间超过6米，同样是三套房设计，实用与舒适兼备。这种脚踏实地的感觉，是老广们最爱的人间烟火气。

(3)中叠(2层，180/198㎡)：恰到好处的精致

中叠则是在总价和享受之间找到了一个完美的平衡点。虽然是中间楼层，但户户都带一个约30㎡的露台，让你依然可以拥有一片属于自己的户外空间。双套房设计，既能欣赏社区的精致园林，又能远眺一湾湖景，性价比非常高。

除了叠墅，项目还有103-208㎡的小高层在售，专梯专户，总价900万起，选择同样丰富。

价值锚点：

为何说它“有钱也难买”?

吹风价8-10万/㎡，总价千万起步，这个价格不便宜。但为什么楼盘君还说它稀缺到“有钱也可能买不到”?核心价值锚点有两个：

第一，城市战略级的红利占位。

2025年9月，广州正式提出了“中轴+湿地”的城市战略，将海珠湿地公园与新城市中轴线南段叠加，要打造一个“超级城市客厅”。而保利湖光悦色，就精准地坐落在这条中轴的核心辐射带上。

门口是湖，一路之隔是石榴岗河，步行约200米就是海珠湿地。保利甚至在家门口修了一条480米的滨水碧道，从业主的家门口，可以一路漫步到湿地、再到珠江。这是目前整个“珠金琶”黄金三角区里，唯一能把国家级湿地当“自家后院”的在售盘。

第二，也是最关键的，主城墅类产品的稀缺性。

根据市场监测，广州核心区的低密度住宅供应持续紧张，尤其是琶洲CBD板块，近年几乎无新增住宅供应。

大家可以想一下，未来中轴沿线即便有拆迁改造，释放出来的住宅用地，开发商会拿来建低容积率的别墅吗?在寸土寸金的主城核心，经济账根本算不过来。所以，湖心墅很可能就是“中轴+湿地”带上最后的墅类孤品。

市场佐证：

一场关于别墅价值的回归

最近海珠另一个别墅项目——中冶逸璟公馆的故事，恰好印证了市场的风向。

这个项目总价从6000万级直接拉到2650万起的门槛后，看房量从原来一周寥寥几批，瞬间暴增了10倍。这并非简单的“以价换量”，而是一场关于核心资产性价比的逻辑反转。

在同样2000-3000万的预算下：

(1)你可以在琶洲买一套215㎡的CBD大平层，景观视野固然好，但终究是“空中楼阁”。

(2)你也可以选择叠拼，但始终要与邻居共享墙体，私密性大打折扣。

(3)而中冶逸璟公馆提供的，是独门独院的别墅生活，是资产类别的本质区别。其高达400%的使用率，更是让空间价值发挥到了极致。

市场的火热反应说明，当价格回归理性，买家们立刻意识到，在城市核心拥有一套“有天有地”的别墅，其价值远超同价位的大平层。

回到保利湖光悦色，它作为琶洲CBD板块唯一的低密临湖叠墅，其稀缺价值只会随着时间的推移而愈发凸显。更何况，它还是全实景现楼，社区园林、物业服务都可以提前感受，这层安全垫在当前市场环境下尤为珍贵。

据说，湖心墅新组团才亮相没多久，就已经有成交了，目前席位仅剩十余套。如果你一直在寻找一套能够穿越周期、既能享受城市繁华又能拥抱自然静谧的终极居所，那么，请务必亲自到现场看一看。

这或许是你入主琶洲CBD，抢占最后一张别墅门票的绝佳机会。

重要声明

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✅现场服务：沙盘讲解→户型实测→配套勘察（全程 1 对 1，无凭证不予接待）

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项目核心亮点

• 深圳光明核心地段，区位优势明显，配套成熟

• 官方直营，无中介、无差价、无套路

• 高品质户型，采光通风俱佳，居住体验优越

• 交通便捷，商业、教育、生态配套齐全

• 线上售楼中心同步开放，线上预约优先选房

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