这一招真厉害,把九江炒房者的路堵死了,看看是哪招?

长江周刊 2017-08-27 08:48:00
用手机看
扫描到手机,新闻随时看

扫一扫,用手机看文章
更加方便分享给朋友

近日,司法部在其官方网站上公布了《关于公证执业“五不准”的通知》,明令禁止不准办理涉及不动产处分的全项委托公证,即以后全国二手房交易的买卖双方再也不可能“全事一证”办理全部委托公证事务了,而必须“切段委托”,重大事项“一事一证”。

房产交易禁止“全权委托公证”

“五条禁令”斩断炒房路

近日,司法部在其官方网站上公布了《关于公证执业“五不准”的通知》,明令禁止不准办理涉及不动产处分的全项委托公证,即以后全国二手房交易的买卖双方再也不可能“全事一证”办理全部委托公证事务了,而必须“切段委托”,重大事项“一事一证”。

什么意思呢?简单点说就是,仅凭一张委托公证书卖房将被禁止。业内人士直言,此举无疑让异地炒房、借名炒房和杠杆炒房客陷入危险境地,斩断炒房者之路。

1

缘起:

公证“乱象”,引发委托骗局

据悉,司法部出台“五不准”通知,缘起公证乱象,旨在打击北京闹得沸沸扬扬的“以房养老”理财诈骗事件。

前段时间,骗子诱骗老人进行房产抵押借款,办理具有强制执行效力债权文书公证、房屋买卖全权委托公证,骗取被害人房屋抵押款。这类骗局的出现,与个别公证机构在办理公证时流程环节上存在问题有着直接关系。

“五不准”,对进一步规范公证执业行为提出了明确要求,能够更好地保护产权人的权益,防止相关违规公证事件发生。买家出于各种原因暂时不进行交易过户,想借用一纸委托公证牢牢锁住房源的愿景破灭了。

8月23日,长江周刊记者前往浔阳区公证处采访时了解到,公证处已经不再为不动产处分办理全项委托公证。公证处已一改往昔繁忙景象,“五不准”通知出台后,这里的工作人员清闲了许多。该处工作人员告诉记者,司法部“五不准”通知一出,他们就严格按照规定执行,但由于目前江西省的相关细则还未出台,所以具体何种情况准予公证,什么情况不准许,很难鉴定,所以公证处一律采用从紧的原则对待此类型的房产公证事项。

原则上,司法部的“五不准”只是将“全权委托”改成“切段委托”,并未减少公证内容,当事人仍然可以“切段委托”将授权切割成几个、十几个、甚至几十个事项逐一公证,“全权委托公证”客观上仍旧存在,只不过形式从“一次公证”变成了“分次公证”。 这样一来,虽保护了当事人利益,但也增加了当事人公证费负担,也会导致二手房交易公证业务量数倍暴增。

另外,“五不准”禁令规定“重大事项一次一委托”,对于哪些属于重大事项未作说明,江西省相关细则未出台前,公证处一刀切,拒绝 “全权委托公证”,目前市民对此反响很大,特别是炒房客,捂着房产,有客源也没法进行交易。那么,问题来了。浔阳区公证处工作人员透露,针对实际情况,如果有房主确实是在外地需要委托家人帮助处理不动产事宜,怎么办?所以相关细则也可能会允许“全权委托公证”给直系亲属。

2

影响:

公证新规,剑指炒房行为

近日,记者走访了城区各大二手房中介机构,求证证实了这一公证新规已经在九江落地,且对二手房中介市场影响不小。

不少业内人士透露,“市面上,业主不在本地而选择全权委托给中介卖房的案例不在少数,‘五不准’通知一出,有利于合理规范二手房交易市场、规避纠纷,最大限度地保障了卖房人的利益,当然它最直接的影响是冲击了一部分惯用此类手法来炒房的投资客。”

“除了炒房客短线投资的置业会受影响外,也会影响到一批房主在外地全权委托中介代卖的房屋销售。”市区一家房产经纪公司工作人员告诉记者,现在但凡看到需要依靠全权委托公证出售的房屋,他们一概不收。因为无法办理全权公证,就会直接影响房屋交易的进行。

什么是全权委托公证房屋交易模式?

市区一家二手房中介告诉记者,这是炒房客惯用的套现手法,即买卖双方签订房屋买卖合同后,不办理房屋产权过户,而是到公证处办理房屋全权委托公证。买方可凭此公证书将房屋过户到自己名下或其他人名下,对房屋享有占有、使用、收益和处分的权利。公证的内容为:卖方将房屋办理产权过户、抵押、代交按揭款、缴纳税费、占有、使用、出租、管理等房屋全部的权利委托给买方。

买房、卖房为什么要全权委托公证?

据业内人士介绍,对炒房者而言,他们追求房屋的短期增值和利益的最大化,避免房屋过户到自己名下所产生的相应税费,等待找到下家后再转手即可。而也有些购房者,即使是为了自住,但是因为考虑到高额的税费,先签订全权委托公正,等待达到了税费免征标准时限后,再进行交易过户。

过往“全权委托公证” 包括代为查档、代为签约、代为收款、代为交纳税款、代为办理水电过户等不少于十项的委托内容,但“五不准”明文规定不得在公证书中设定委托不可撤销、受托人代为收取房款等内容。这两项对于那些利用全权委托公证房屋交易模式来谋利的炒房客而言,是一项致命打击。

市民谢女士从事二手房中介行业数十余年之久,一直采用全权委托公证房屋的交易方式捣腾二手房,行情好的时候,她一买一卖,一个月可收入二三十万元。“五不准”通知出台后,便意味着谢女士所投的20套房屋将搁置在自己手上。

3

解读:

“五不准”通知的具体内容是什么?

一、不准为未查核真实身份的公证申请人办理公证。

公证机构、公证员应严格审查公证申请人的身份,告知冒充他人、伪造证件、骗取公证书的法律责任后果,未经证件视读、单独谈话、交叉印证、身份证识别仪核验等程序,不得办理公证。申请人使用临时身份证,公证员未到公安部门核实的,不得受理公证申请。对涉及敏感、重大权益事项的公证申请,应当由有经验的公证人员认真审核。

二、不准办理非金融机构融资合同公证。

在有关管理办法出台之前,公证机构不得办理自然人、法人、其他组织之间及其相互之间(经人民银行、银监会、证监会、保监会,商务主管部门、地方人民政府金融管理部门批准设立的从事资金融通业务的机构及其分支机构除外)的融资合同公证及赋予强制执行效力公证。

三、不准办理涉及不动产处分的全项委托公证。

公证机构、公证员办理涉及不动产处分的委托公证,应当按照“重大事项一次一委托”的原则,告知当事人委托抵押、解押、出售、代收房款等的法律意义和法律后果,不得办理一次性授权全部重要事项的委托公证,不得在公证书中设定委托不可撤销、受托人代为收取售房款等内容。

四、不准办理具有担保性质的委托公证。

公证机构、公证员在办理涉及不动产处分的委托公证时,应当严格审查申请人的真实意思表示,审查其与受托人是否具有亲属关系,不得办理名为委托实为担保,或者可能存在担保性质的委托公证。

五、不准未经实质审查出具公证书。

公证机构、公证员应当尽到更高标准的审查注意义务,不得片面依赖书面证据材料而忽视沟通交流,不得只重程序合规而轻实体内容审查。

对涉及敏感、重大权益事项的公证事项,除通过交叉询问、分别谈话等形式进行审查外,还要综合使用仪器识别、联网查询等方式进行审查核实,全过程记录存档,必要时应当全程录音录像。公证员对“合理怀疑”的公证申请,应当及时提请公证机构进行会商研究,进一步核实有关情况,所需时间不计入法定办理期限。要严格审查申请人的真实目的和公证书的用途,不得以签名(印鉴)属实公证替代委托公证,以原件与复印件相符公证规避对实质内容的审查。

声明:本文由入驻焦点开放平台的作者撰写,除焦点官方账号外,观点仅代表作者本人,不代表焦点立场。