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打造全新产品“玥”系，走“南洋海派”雅奢风
这次会启用全新的产品系玥系。
熟悉保利的朋友都知道，保利“奕”、“曜”、“瑞”三大产品系已经在广州横着走。
但这次，保利偏不按套路出牌——直接来了个“新物种进化”。
做了“南洋雅奢”复古风格，取材十三行历史，审美有辨识度。
风格上，有老钱显奢的形象审美；
配置上，还是海珠第一个带恒温泳池的住宅会所；
科技上，户内“隐蔽工程+静音设置+收纳系统”，把“花好月圆”“步步生花”这些细节落地。
几个重点：
1、南侧004号地块调整为商业商务用地(B1/B2/S9)，占地约2.78万平，容积率约7.2，限高200米
也就是说，20万方商业综合体是在的，可能还有200米地标。
2、032号地块为商住混合用地，占地约4.2万平，容积率约3.4，限高100米，总建面约14.3万平
相比年初海珠推介的版本（容积率4.0-4.5），住宅密度降低了。
更关键的是，14.3万平大型社区+3.4容积率+非超高层的组合，在海珠西简直是吊打全场。
3、026、001号地块调整为中小学用地，占地约2万平，估计就是昌岗中路小学
年初海珠区就透露过，地块规划配建27班小学，计划引入昌岗中路办学。
同时，昌岗中路小学本身有直升五中的名额，这个书包组合在海珠西非常能打。
4、007号、433、005号地块均为公园用地，合计大约1.68万平
可以这么说，南泰批发市场地块修规方案出来，均好性和确定性更强了：
20万方商业体+14.3万平住宅+昌岗中学&五中书包+三地铁环绕+海珠西更成熟的二环区域。
一、产品预测:
从土地规划指标及周边一二手楼盘现状来看，南泰路地块的产品基本如下:
1.定位为刚改和改善，虹吸整个海珠西的购房客户，尤其是周边二手房业主的改善需求。
2.围合式大花园小区，全南向户型。
3.楼体形态为塔楼+板楼，板楼作为楼王。将会打造9栋住宅，采用塔楼为主+板楼结合的模式。其中，1栋、2栋和10栋为一层六户，5栋、3栋和7-9栋为一层五户，6栋为板楼设计。
除了6栋板式为30层之外，其余的楼栋也不过32层高。
4.面积跨度会尽量做大，预计88-163平。三房两卫起步，主力户型是88-132平三至四房，做塔楼；会配置少量160-170平左右的大户型，做板楼。
5.园林景观、外立面以及下沉式会所配套等，将成为海珠西顶配。
6、十字中轴，缝合一座大花园综合体
这条十字中轴沿着南泰路两侧展开，把地块南北两侧、住宅区内部的集中绿地串联，构建出约3.2万方社区内大花园 + 外部双公园结构；
并以此作为组织空间的起点，将商业、学校、住宅以及周边道路，纳入同一套逻辑中，最终缝合出一个覆盖全域的花园综合体。
这就相当于一个微型花园城市，在统一生态空间营造下，无论楼上观景，还是楼下的散步休闲，都会给到更多元的场景、更宜居的尺度。
更关键的是，这样一片簇新、成体系的大花园社区，是嵌入到高人流的主城区。
二、价格预测:
价格方面可以用旁边的保利燕语堂悦做参考，燕语堂悦拿地可售楼面价4.4万/平，成交单价在5.2-6.5万/平之间。
南泰路地块拿地可售楼面价约3.8万/平，比燕语堂悦便宜点，但楼盘整体优于燕语堂悦，销售价格会稍高于燕语堂悦。
南泰路地块单价方面，预计5字头起步，最高单价7万内。
总价方面，大概率500万内起步。
海珠西没大盘，但是保利南泰路地块就是一个38万平综合社区，从配套来看，保利南泰路项目所有牌面筹码都已经摊开——一个“学铁商医园体住”七边形全熟配套圈。
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