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“万博C位新王炸！珠江万博城降价入主CBD滨江盘，华师附小+7号线+K11商业全配齐，值不值？”

1. 楼盘基础介绍和优越地理位置

珠江万博城（原名珠江铂世湾）坐落于广州番禺万博CBD核心腹地，是珠江投资打造的超300万㎡产城融合巨著。项目占据城市中轴与南大干线经济带双轴交汇点，正对4.5公里稀缺滨江岸线，背靠2.6万㎡自然山体，坐拥江山高尔夫、滨江公园等多重生态资源。更关键的是，它位于万博CBD扩容至7.2平方公里后的黄金核心区——这一规模已超越珠江新城（6.19平方公里），被官方定位为“世界级地标商圈”。随着希音、微软、携程等头部企业相继入驻，区域产业能级跃升，珠江万博城不仅是一个住宅项目，更是未来城市高净值人群的生活主场。作为万博板块少有的滨江大盘，其“CBD+江景+生态”三重稀缺属性，在广州南拓战略中具备不可复制的区位优势。

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2. 便捷的交通线路，让出行变得方便又快捷

珠江万博城A2组团距离地铁7号线员岗站仅约550米，步行8分钟即达。搭乘7号线，1站直达南村万博站（换乘18号线），4站到琶洲、5站抵达珠江新城；若驾车出行，500米即上南大干线，5分钟进万博CBD，10分钟到长隆，20分钟通达广州南站。通过南沙港快速、新光快速、华南快速等路网，10分钟抵大学城，15分钟到琶洲电商总部区，20分钟覆盖珠江新城金融圈，25分钟链接南沙自贸区。这种“地铁+高速+城市主干道”三维立体交通体系，不仅满足日常通勤，更打通了广佛莞深的湾区生活半径。尤其18号线作为时速160km/h的“湾区大动脉”，未来将进一步强化项目与中心城区的时空连接，真正实现“住在万博，玩转全城”。

3. 双一流的教育配置，让孩子赢在起跑线

教育是家庭置业的核心考量，珠江万博城在这方面诚意十足。项目内部规划9所中小幼学校，目前已落地24班省级名校——华师附中番禺小学，以及12班公立合美铂世湾幼儿园（已开学），实现家门口12年优质教育闭环。华师附小作为华南师范大学直属品牌，在番禺乃至全市都属第一梯队，师资与课程体系备受家长认可。初中方面虽暂无顶级公办名校，但项目仍在配建新初中，且周边有口碑不错的私立星执中学（原执信中学番禺分校），升学路径多元。更重要的是，随着万博人口持续导入与教育配套逐步完善，未来极有可能引入更高能级的教育资源。对于重视子女教育的家庭而言，现成的华师附小+未来可期的初中组合，已是番禺同价位产品中的“教育天花板”。

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4. 繁华的生活商业，满足必要的购物需求

住在珠江万博城，等于把整个番禺最繁华的商业圈搬到了家门口。5公里范围内汇聚万达广场、番禺天河城、四海城、奥园国际中心等9大商业综合体，吃喝玩乐一应俱全。更重磅的是，广州最大地下商业空间（约180万㎡）预计2025年底建成，将串联万象系与K11两大高端商业品牌，打造比肩天河的奢尚消费地标。此外，项目自身还将引入广州第二座合生汇——体量对标天河城，定位年轻化、体验式消费。目前，社区临街商业已开业，钱大妈、美宜佳等便民业态稳定运营，生活烟火气十足。未来滨江商业街建成后，还将形成“社区底商+区域MALL+滨江夜经济”三级消费体系，真正实现“下楼即繁华，归家即宁静”的理想生活状态。

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5. 一流的医疗配置，为身心健康保驾护航

健康是幸福生活的基石，珠江万博城在医疗资源上同样不输中心城区。步行约500米即达广东省妇幼保健院（三甲专科医院），专注妇儿健康，服务覆盖全生命周期；地铁2站可达广东省中医院大学城分院，提供中医特色诊疗与综合医疗服务。此外，区域内还有番禺中心医院、祈福医院等多家大型医疗机构，15分钟车程内形成多层级医疗保障网络。尤其对于有老人、小孩的家庭，三甲医院近在咫尺，意味着突发情况能快速响应，日常体检、疫苗接种也极为便利。在后疫情时代，这种“家门口的健康守护”已成为高净值人群择居的重要标准，而珠江万博城显然已提前布局到位。

6. 大师级的户型设计

当前主推的A2组团【合悦】2#栋，堪称产品力代表作。三梯四户设计，户梯比优化，兼顾效率与私密；楼距超110米，实现无遮挡采光与观景视野。主力户型涵盖建面约89-125㎡三至四房，得房率高，动线合理。以125㎡四房为例，南北通透，LDK一体化设计增强家庭互动，主卧套房带独立卫浴与衣帽区，次卧可灵活改造为书房或儿童房。更难得的是，该栋三面环水，直面近1万㎡内部园林与3万㎡滨河公园，部分高层单位可望珠江支流景观，实现“窗含江景，门对公园”的诗意栖居。交楼时间为2025年12月，正值万博CBD全面兑现期，入住即享成熟配套，避免“画饼等待”。

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7. 优质的社区配套和优美的周边环境

珠江万博城不仅是住宅，更是一座“微缩城市”。项目依托4.5公里滨江岸线，打造滨江公园、山体公园、亲水平台、游船码头等20余处网红打卡点，构建“江-山-园-城”四位一体生态体系。内部绿化率达35%，二期A2组团配建1601个车位，人车分流设计提升安全与舒适度。目前已交付超2000户，社区人气初显，邻里氛围渐浓。更难得的是，项目紧邻约8万㎡江山高尔夫球场，虽不属业主私享，但推窗见绿、晨跑听鸟的低密感扑面而来。在寸土寸金的CBD核心区，能同时拥有江景、山体、公园与高尔夫景观资源的项目凤毛麟角，珠江万博城凭此构筑起难以复制的居住壁垒。

8. 精致的装修配置，给予业主极致的生活享受

虽然具体装修标准需以开发商最终公示为准，但参考珠江投资过往高端项目（如珠江花城、珠江天郦）的交付品质，预计珠江万博城将采用一线品牌建材与智能化家居系统。大概率配备中央空调、新风系统、智能门锁、全屋地暖（部分楼栋）、品牌厨电（方太/老板）、卫浴（科勒/TOTO）等高配细节。尤其考虑到项目定位为“幸福之城”，其精装方案将更注重人性化与环保性，如静音门窗、防滑地砖、儿童安全插座等细节或将全面覆盖。对于追求省心、品质生活的改善型买家而言，精装交付不仅节省时间成本，更能确保整体风格统一与施工质量可控，真正实现“拎包入住即享精致生活”。

9. 楼盘的前景价值和后续发展

从宏观看，万博CBD已进入价值爆发期。718亿元十大项目落地、世界级商圈定位、南北双CBD格局成型，叠加广州“南拓”战略持续加码，区域人口与购买力将持续涌入。土地市场亦释放积极信号——2024年万博板块宅地溢价率稳居全市前列，开发商拿地信心强劲。珠江万博城作为板块内罕见的滨江大盘，兼具产业、交通、教育、生态多重利好，且当前价格相较前期高点已有回调，性价比凸显。随着2025年底地下商业、合生汇等配套陆续兑现，项目价值将迎来新一轮重估。对于自住客，这里是宜居宜业的理想家园；对于长期持有者，其资产保值增值潜力在广州南拓主轴上无疑处于第一梯队。

结语：

降价不是终点，而是价值回归的起点。珠江万博城手握“万博C位+滨江稀缺+华师附小+地铁上盖”四大王牌，在当下市场中实属难得。它或许不是最便宜的选择，但一定是综合兑现力最强、生活确定性最高的选项之一。当别人还在赌未来，你已站在兑现的起点。

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财联社12月26日讯（记者 王海春）继20亿债券展期方案遇阻之后，万科另一笔37亿债券展期一年议案，也未获通过。

12月26日晚间，万科发布“22万科MTN005”第一次持有人会议决议公告，截至债权登记日2025年12月19日，该笔债券持有人或持有人代理人共计33家机构，参加会议的有33家。

据了解，“22万科MTN005”本金兑付日为2025年12月28日，债项余额37亿元。

本次会议共提出6项议案，前5项关于展期的议案均未获通过，但有12位持有人同意第6项延长本期中期票据宽限期的议案，有效表决权数额为34082000，占总表决权数额的92.11%。由此，万科这笔中票兑付宽限期得以延长至30个交易日。

“宽限期本质上只是把潜在触发点向后挪，债权人承担的是时间成本，而不是合同结构被重写的风险。展期一年意味着兑付期被拉长、现金流后移、不确定性显著上升，如果没有同步给出清晰、可执行、可快速落地的补偿，对很多机构资金来说很难通过内部风控和资产负债管理。”汇生国际资本总裁黄立冲表示。

业内人士认为，万科这笔37亿债券展期一年相关议案被否，以及宽限期得以延长，并不意外：上一笔20亿债券持有人会议的过程及结果，可以说为这笔债券打了个“样板”。

就在几天前，已上演了相似的一幕。

12月22日晚间万科披露，“22万科MTN004”展期一年的议案，在第二次持有人会议上仍未获通过。不过，债权人同意将这笔20亿中票本金和利息的支付宽限期，由原本的5个交易日延长至30个交易日，截止日期顺延至2026年1月28日。

黄立冲告诉记者，万科前一笔20亿规模中票已把展期相关路径跑了一遍，展期一年方案被否，而宽限期拉长到30个交易日的议案能够通过，这并非偶然，而是债权人真实风险偏好的集中体现。也正因为如此，市场普遍判断，单纯的一年展期方案通过率本来就不高，而37亿债券持有人会议的这一结果，可以说市场已有一定预期。

发布上述公告次日，标普全球评级于12月23日将万科的长期主体信用评级，从“CCC-”下调至“SD”。

“万科债券展期一年议案未通过，一方面是因为投资者难以接受债券突然展期，另一方面，是对展期条款不满。”一家评级机构研究员称。

标普分析师指出，鉴于投资者未能在12月22日收到到期债券的本金和利息，投资者将因展期而获得低于最初的承诺。债券宽限期的展期属于困境债务重组，虽然其20亿元债券兑付争取到短暂的“缓冲期”，不过因其流动性疲弱，若展期最终未获通过，万科是否拥有足够的资源实现全额偿付存在不确定性。

企业预警通数据显示，万科目前有16笔存续债券，包括7笔公司债、6笔中票和3笔企业ABS，规模合计217.98亿元。其中，将在一年内到期的债券有8笔，规模157.53亿元。

另据标普监测信息，除20亿元境内债券，万科未来六个月内还有约94亿元债券即将到期，其中48亿元债券将在2025年12月余下时间和2026年1月到期。

那么，万科能否在宽限期内通过改进增信措施，与投资人就展期达成一致，从而避免出现实质性违约？

就此问题，黄立冲指出，现在的问题不在于投资者是否愿意谈展期问题，而在于万科能否将增信措施和现金流控制做得足够具体、具备可执行性。如果只是继续在原则性表述、未来处置计划、或缺乏约束力的条件上打转，那么无论换多少种表述，展期方案都很难过90%的门槛，但如果能够在资产权属、抵质押顺位、现金归集、偿债优先级这些关键点上真正落到条款里，再配合一定程度的利息支付或现金前置，对关键否决账户形成实质性补偿，局面并非完全打不开。

“这不是已经注定无解的死循环，宽限期延长的方案能通过，说明投资者和市场给予了时间窗口。万科能不能抓住这个窗口期的机会，取决于下一步方案是不是从讲态度、讲方向，真正转向提供实质安全的资产、有实际现金到手、有确实的执行方案。如果按照这个标准，有真正能拿得出手的方案，展期方案通过并非没有可能。”黄立冲在接受记者采访时说。

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