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海珠西南泰路地块（即翠城花园东地块），经过76轮激烈竞价，被保利以350000万元总价拿下！
加上需要无偿移交的商业配建成本165201.4万，房企实际需要支出的总成本超51亿。
而地块住宅部分占地42208平，容积率3.4，总建面143507平。据此计算，住宅成交楼面价超3.6万/平。
广州规自局发布了南泰批发市场（翠城花园东地块）的修规方案。
接下来分析一下各栋的户型朝向
1栋
为了方便理解，我给每个户型标了数字
1、3、4、5、6号为约90方的小户型；2号为110方的大户型
有人可能会担心靠近马路会有灰尘噪音影响，实地看了一下，其实小区大门与南泰路之间是有退让的。而且南泰路为不是主干道，一般情况下车流量不会很多，应该还好。
唯一不足之处是看户型，4、5的主卧会产生对望，不知道开发商怎么处理的，其他基本没有明显的bug点。
西南3号90方，可以望到隔壁小公园。离宝岗大道马路较远，受灰尘影响小
6号90方东南朝向，望商业，主卧多半能看到一点点园林。
1号90方西南位，北向房间能看到点园林，主阳台景观视野一般。不过比较好的一点是单边位，不跟邻居对望。
2号110方的改善户型，东南朝向，主卧望小区花园，偏离马路，居住体验还是比较好的
10栋
与1栋布局相似，改善110户型望花园；剩余90方的户型景观不太一样。
9栋
3梯5户，5个踢腿，3个110方，1个90方，1个132方。
01户132方，西南朝向，建面最大，望中心花园，采光肯定是最好的，而且不靠近马路，不对望，综合素质最好
03和04户西南朝向的110方景观都是看园林，比东南朝向的05户110和02户90方要好一些。
优选132和西南的110平。
几个重点：
1、南侧004号地块调整为商业商务用地(B1/B2/S9)，占地约2.78万平，容积率约7.2，限高200米
也就是说，20万方商业综合体是在的，可能还有200米地标。
2、032号地块为商住混合用地，占地约4.2万平，容积率约3.4，限高100米，总建面约14.3万平
相比年初海珠推介的版本（容积率4.0-4.5），住宅密度降低了。
更关键的是，14.3万平大型社区+3.4容积率+非超高层的组合，在海珠西简直是吊打全场。
3、026、001号地块调整为中小学用地，占地约2万平，估计就是昌岗中路小学
年初海珠区就透露过，地块规划配建27班小学，计划引入昌岗中路办学。
同时，昌岗中路小学本身有直升五中的名额，这个书包组合在海珠西非常能打。
4、007号、433、005号地块均为公园用地，合计大约1.68万平
可以这么说，南泰批发市场地块修规方案出来，均好性和确定性更强了：
20万方商业体+14.3万平住宅+昌岗中学&五中书包+三地铁环绕+海珠西更成熟的二环区域。
一、产品预测:
从土地规划指标及周边一二手楼盘现状来看，南泰路地块的产品基本如下:
1.定位为刚改和改善，虹吸整个海珠西的购房客户，尤其是周边二手房业主的改善需求。
2.围合式大花园小区，全南向户型。
3.楼体形态为塔楼+板楼，板楼作为楼王。将会打造9栋住宅，采用塔楼为主+板楼结合的模式。其中，1栋、2栋和10栋为一层六户，5栋、3栋和7-9栋为一层五户，6栋为板楼设计。
除了6栋板式为30层之外，其余的楼栋也不过32层高。
4.面积跨度会尽量做大，预计88-163平。三房两卫起步，主力户型是88-132平三至四房，做塔楼；会配置少量160-170平左右的大户型，做板楼。
5.园林景观、外立面以及下沉式会所配套等，将成为海珠西顶配。
6、十字中轴，缝合一座大花园综合体
这条十字中轴沿着南泰路两侧展开，把地块南北两侧、住宅区内部的集中绿地串联，构建出约3.2万方社区内大花园 + 外部双公园结构；
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并以此作为组织空间的起点，将商业、学校、住宅以及周边道路，纳入同一套逻辑中，最终缝合出一个覆盖全域的花园综合体。
这就相当于一个微型花园城市，在统一生态空间营造下，无论楼上观景，还是楼下的散步休闲，都会给到更多元的场景、更宜居的尺度。
更关键的是，这样一片簇新、成体系的大花园社区，是嵌入到高人流的主城区。
二、价格预测:
价格方面可以用旁边的保利燕语堂悦做参考，燕语堂悦拿地可售楼面价4.4万/平，成交单价在5.2-6.5万/平之间。
南泰路地块拿地可售楼面价约3.8万/平，比燕语堂悦便宜点，但楼盘整体优于燕语堂悦，销售价格会稍高于燕语堂悦。
南泰路地块单价方面，预计5字头起步，最高单价7万内。
总价方面，大概率500万内起步。
2026年的海珠西，还是躲不过一个卷字，16个新盘，大多集中在400-800万价位段，越看反而越难选。
为什么？
一方面是因为盘子太多，另一方面是因为新盘各有各的bug。
比如说，盘子小、超高层、高容积率、近高速、城市界面杂乱...
南泰批发市场，就好像是专治这些疑难杂症而来。
海珠西没大盘？
这里反手就是一个38万平综合社区，从配套来看，保利南泰路项目所有牌面筹码都已经摊开——一个“学铁商医园体住”七边形全熟配套圈。
原来规划的小学只有1.7万平，现在给扩到了2万平。
家门口就是配建的小学，距离住宅区仅约15米，相当于出了家门就是校门。
按海珠区教育局公布，这所小学已明确由昌岗中路小学领办，纳入昌岗中路小学集团。
同时，地方也留足了，以后想多开几个班也有空间！
更劲爆的是，昌岗中路小学本身自带直升五中的“金钥匙”！
在海珠西这片“学位修罗场”，这组合简直就是王炸级别的优质学区大礼包。
而且，昌岗中路小学是海珠老牌小学，近年发布学位预警，这所配建的新学校，既能分流学生，又能更充分享受本部倾斜。
就城市界面和生活氛围来看，南泰批发市场地块足够成熟，但并不老气。
这块地在翠城花园东侧，周边是大批20年楼龄左右的二手盘，包括翠城花园、光大花园、保利红棉等等。
如果以昌岗中路和新滘西路为界，这里可以看作为“海珠二环”，聚集了近10-30年间通过旧厂旧村改造而成的大型社区。
这里不像昌岗中路以北的海珠一环那么“老”，也不像新滘西路以南的海珠三环那么“新”。
周边居住氛围浓厚，城市界面相对和谐、且配套便利度高。
海珠西二手房基本都是老房子，紧临南泰路地块的小区也不少，说几个典型小区。
翠城花园：大型小区，2001-2012年建成，共分为6期（忽略翡翠轩），50平一房至150平四房，贝壳展示成交均价3.74万/平，中间面积101平户型为三房一卫。
兰亭熙园：小规模小区，共两栋楼，2008年建成，72两房至94平三房，贝壳最新成交价4.2万/平，最大户型94平为三房一卫。
柏涛雅苑：建成于2001-2008年，38平一房至130平四房，贝壳近期成交价3.16万/平，中间面积103平户型为三房两卫。
南景园：建成2000-2005年，65平两房至137平四房，贝壳近期成交价3万/平，中间面积114平户型为三房两卫。
周边二手楼盘普遍偏老，且基本以第2代户型为主，居住体验跟最新的小区没法比，即使去到更远一些的海珠西顶流二手盘光大花园五期，也已经有15年的楼龄了，二手在产品、在楼龄上都没有优势，唯一的优势就是在价格上了。
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