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一、项目定位：老黄埔核心 24.52 万方纯商品房社区

🌍 区域价值：项目位于老黄埔核心板块，地处 “一江两岸” 沿港经济带关键节点，享受临港经济区发展红利。该区域已吸引 500 多家企业进驻，落地南方智媒、中国软件 CBD、澳门中心等 30 多家知名总部企业，产业与人才聚集效应显著，区域价值潜力持续释放，为项目提供坚实的价值支撑。

🏙️ 规划规模：总占地约 3.77 万方，总建面约 24.52 万方，容积率 4.3，绿化率 12%，规划 6 栋 47 层住宅（含 1 栋文化馆、1 所 9 班幼儿园），总户数 1448 户，车位比 1:1.1（1648 个车位）。项目采用围合式布局，确保多数楼栋采光无遮挡，同时打造超 18 米雅奢入口、7 米酒店式挑高入户与下沉式会所，居住品质对标高端改善社区，满足刚需家庭对生活质感的追求。

📈 产品矩阵：首推 81-159㎡3-5 房户型，均为广州新规后高拓展设计，实测得房率 100%，其中 81㎡做到三房一卫、92㎡做到三房两卫、159㎡做到五房三卫，户型紧凑实用，在老黄埔纯商品房项目中竞争力突出，尤其适合注重居住纯粹性的刚需改善家庭。

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二、品牌实力：三大国央企联袂的交付与品质保障

🏢 背景背书：项目由保利发展（央企）、招商蛇口（央企）、华发股份（国企）三大国央企联合开发。保利发展是全国房企 TOP1，深耕广州 30 余年，开发经验丰富，资金实力雄厚；招商蛇口是百年招商局旗下企业，行业排名 TOP5，工程品质与建造技术行业领先；华发股份是珠海最大综合性国企，拥有国家一级开发资质，三者联合从根本上保障项目交付与居住品质，避免 “烂尾” 风险。

🏆 项目优势：保利物业（国家一级资质，全国物业 TOP3）提供物业服务，服务涵盖 24 小时安保、智能安防、社区活动策划、日常保洁维修等，曾服务人民大会堂、广州塔等标志性建筑，居住安全性与便利性双高。此外，项目外立面采用高品质材质，搭配艺术化园林设计，确保社区长期保持美观与宜居状态。

📊 社区硬指标：实测容积率 4.3，通过 “高层 + 围合式布局” 优化楼栋间距，最长楼间距达 50 米，确保每栋楼采光时长可达 6-8 小时；社区内部规划超 2000㎡商业配套、9 班幼儿园与黄埔文化馆，外部紧邻黄埔图书馆、黄埔区体育馆，文化与生活配套齐全，满足家庭多元需求。

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三、交通配套：双地铁 + 多维路网，30 分钟直达核心 CBD

🚇 地铁通勤：项目距 5/7 号线大沙东站直线距离约 800 米，步行 10 分钟可达，双地铁覆盖实现 “一轨通达全城”。5 号线 3 站直达天河金融城，10 站（约 26 分钟）无需换乘抵达珠江新城；7 号线 3 站到黄埔科学城，7 站到番禺万博，半小时内畅达珠江新城 CBD、琶洲 CBD、万博 CBD 等核心商务区，通勤效率远超老黄埔同价位项目（如中鼎书院上城距大沙地站 1.2 公里、华润黄埔润府距双岗站 1 公里）。

🚗 自驾出行：紧邻黄埔大道、中山大道、广园快速三大城市主干道，实测 30 分钟可达珠江新城，35 分钟到琶洲，1 小时覆盖广佛莞核心区域；周边规划高铁新城，未来交通便利性将进一步提升，为自驾家庭提供更高效的出行选择。

🚌 公交配套：项目周边 300 米范围内有大沙东站、黄埔图书馆站等 4 个公交站点，开通 B16 路、B24 路、320 路等多条公交线路，可直达鱼珠、天河客运站、广州南站等区域，为老人、小孩等无车人群提供便捷出行选择。

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四、教育配套：怡园小学 + 优质初中，名校护航成长

🏫 省级名校小学：项目官宣对口怡园小学（省一级），该校建于 1989 年，是老黄埔第一梯队名校，1994 年评为广东省首批省一级小学，早于东风东小学、华阳小学。学校教学质量优异，考上奥校的人数连续三年排名全区第一，师资稳定（80% 教师拥有 10 年以上教学经验），课程体系完善，为孩子打下坚实的小学教育基础，业主子女凭购房合同即可优先入学，无需额外缴纳择校费。

👶 幼儿园配套：项目自身配建 1 所 9 班幼儿园，预计 2026 年与住宅同步交付使用，步行距离仅 50 米，采用 “双语教学 + 兴趣培养” 模式，配备专业师资与完善的游乐设施，解决业主子女 “入园难” 问题，无需跨区接送，节省家长时间与精力。

🏫 优质初中资源：项目周边 3 公里内有广州 86 中（区属头部重点中学），该校 2021 年 700 分以上 36 人，324 人达到普高最低控制线，各分数段比例均超过广州市平均水平；此外，还有黄埔区实验中学、广州市第一一七中学等优质初中，升学选择丰富，无需为孩子初中择校过度焦虑。

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五、生活配套：成熟商圈 + 三甲医疗 + 三大公园，一站式品质生活

🛒 商业配套：项目内部规划超 2000㎡商业配套，将引入便利店、生鲜超市、餐饮等基础业态，满足业主日常购物需求；外部 15 分钟生活圈内有大沙地、下沙、文冲三大成熟商圈，涵盖惠润广场、沃尔玛、美林天地、山姆会员店、保利鱼珠时光等大型商超，高端购物、餐饮、娱乐、休闲一站式满足，无需远行即可享受城芯缤纷生活。

🏥 医疗配套：周边 2 公里内有 2 所三甲医院 —— 中山大学附属第一医院东院（综合性三甲）、广州医科大学附属第五医院（综合性三甲），以及黄埔区中医医院、黄埔区妇幼保健院，覆盖内科、外科、儿科、妇产科等全科室，日常就医、健康体检便捷，尤其适合有老人、小孩的家庭，为家人健康保驾护航。

🌳 生态配套：项目周边环绕黄埔荔枝公园、黄埔儿童公园、黄埔公园三大公园，步行距离均在 1 公里内；下楼即享东侧 3 公里滨江水道，河涌南流入珠江，日常可散步、慢跑、野餐，亲近自然。社区内部打造艺术化园林，搭配下沉式会所（含健身房、棋牌室、瑜伽室），将自然生态与休闲生活无缝融合，居住舒适度远超城市中心高密度社区。

🏛️ 文化配套：项目紧邻黄埔图书馆、黄埔区体育馆、广州市第三少年宫，步行距离约 500 米，日常可借阅图书、参加体育锻炼、培养孩子兴趣爱好；周边还有海关、人民法院等政务机关，办理政务业务便捷，人文氛围与生活便利性兼具。

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六、在售户型：81-159㎡3-5 房，100% 使用率刚需改善首选

（一）主力户型解析

🏠 81㎡三房一卫：

使用率 100%，实测使用面积约 81㎡，全南向布局，采光面达 7 米，客厅与主卧均朝南，确保室内明亮通透；

紧凑三房设计，次卧与书房可灵活改造（书房可作为儿童房或储物间），满足三口之家基础居住需求；

客厅连接 3 米南向阳台，可放置洗衣机与休闲桌椅，兼顾生活晾晒与观景功能，性价比在老黄埔同面积段纯商品房中排名前列，是年轻刚需首次置业的理想选择。

🏠 89㎡三房两卫：

使用率 100%，实测使用面积约 89㎡，三开间南向，采光面达 9 米，全屋无暗角，通风效果极佳；

主卧套间带独立卫浴，次卧带飘窗，可作为老人房或儿童房，隐私性与舒适度兼具；

餐客厅一体化设计，面积约 22㎡，连接 3.5 米南向阳台，预留家政间空间，功能分区合理，兼顾居住实用性与空间舒适度，适合改善型刚需家庭。

🏠 92㎡三房两卫（2 号楼楼王户型）：

使用率 100%，实测使用面积约 92㎡，两梯四户稀缺布局，私密性更强，东南向无遮挡瞰中心园林，景观视野最佳；

主卧套间带步入式衣帽间与独立卫浴，实测使用面积约 18㎡，客厅连接 4 米南向阳台，空间尺度媲美市面上 100㎡户型；

适合注重居住品质的改善家庭，两梯四户设计避免早高峰电梯拥堵，园林景观与居住舒适度双高。

🏠 116㎡四房两卫：

使用率 100%，实测使用面积约 116㎡，四开间南向，采光面达 11 米，全屋通透，高楼层可瞰珠金琶 CBD 景观；

四房设计灵活多变，可打造 “主卧 + 儿童房 + 老人房 + 书房”，满足多人口家庭长期居住需求，无需因家庭结构变化换房；

餐客厅面积约 28㎡，连接 4.5 米南向阳台，配备独立入户玄关，功能配置齐全，空间尺度与居住品质对标高端改善住宅，是老黄埔刚需升级的首选户型。

🏠 159㎡五房三卫（楼王户型）：

使用率 100%，实测使用面积约 159㎡，两梯四户稀缺大户型，东南向瞰中心园林与公园双重景观，视野开阔；

双主卧套间设计（均带独立卫浴与步入式衣帽间），其余三个卧室可容纳 1.8 米双人床，满足三代同堂或多子女家庭居住需求；

餐客厅面积约 40㎡，连接 6 米南向阳台，预留茶室与家政间空间，功能配置齐全，是老黄埔核心地段罕见的大平层产品，适合高净值改善家庭。

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