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保利晨园湖境所在的板块叫世界大观，这里曾是华南最大规模的主题乐园之一，后来成为了天河的豪宅板块，定位基本上都是10万+的豪宅。
这次保利直接掀了这个豪宅板块的桌子，最小户型75方吹风价350万起，虽说产品定位有差异，但是架不住单价直接砍半的事实，确实是刚需的价格住进了富人区。
大力出奇迹，今天首开第一天报备了5000+组客户，现场挤得水泄不通，也有不少购房者刷卡认筹。
企鹅君建议还是要结合自己需求冷静分析，避免上头买错，这篇文章就跟大家一一展开分析，也欢迎大家进我们的专属讨论群交流，互通有无（备注：保利辰园）。
01
优缺点总结
@企鹅陪你买房
1.教育配套全：已官宣纳入天外语智谷学校，加上小区配建的幼儿园，12年配套教育省去不少麻烦。
2.居住舒适度高：低密度、小高层、一线湖景，居住舒适度杠杠的，加上离周边几个豪宅都不远，可共享配套。
3.品质有保障：全南向、超100%得房率，保利“悦”字系定位，老大哥实力保底，品质有保障。
1.离地铁远：离最近21号线大观路站约1.5公里，对依赖地铁通勤的小伙伴不太友好，需要公交或电鸡接驳。
2.商业配套有待完善：目前周边大型商业比较一般，主要依赖周边社区底商，大一点的商业需要开车去奥体优托邦或三溪美林天地。
3.部分房源或有遮挡：塔楼是3梯5户，部分户型存在视野遮挡问题。此外，3栋板楼基本对着对面的公寓，低楼层的房源可能会遮挡采光。
4.靠近天河老人院：项目的北边就是天河老人院，部分人群会介意。
占地面积：约5.76万㎡、住宅建面约7.76万㎡、映辰湖约1.75万㎡环湖带；
总栋数：共9栋，其中塔楼6栋、板楼3栋
层高：塔楼23层，板楼17层
梯户比：塔楼2梯5户，板楼2梯2户
容积率：2.07
首推楼栋：10栋（塔楼），1栋、2栋（板楼）
首推户型：塔楼建面约73-88㎡三房；板楼建面约125-127四房
交楼时间：10号楼，2027年12 月30 日；1、2号楼，2027年11月30日
02
公共交通
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地铁方面：
离最近的21号线大观路站约1.5公里，步行基本要20分钟左，对依赖地铁通勤的小伙伴不太友好，还是需要公交或电鸡接驳。
自驾方面：
自驾通勤会方便一些，因为项目出来很快就到大观路，通过广园快速，到珠江新城、琶洲、金融城和科学城都很方便，就是大观路高峰期经常堵车，要预留好时间。
03
教育资源
@企鹅陪你买房
小区虽然只配建幼儿园，但小学、初中学校已官宣：义务教育正式纳入广州市天河外国语智谷学校招生范围，“幼小初” 一站式教育，可以省心不少。
但要补充一点，天外智谷分两个校区，一个是今年9月刚开学的缦云配建的九年制学校，另一个是观樾配建的24班小学，如果抽到缦云的小学，会远一些大概一公里，但也在步行可接受范围内（具体入读政策以当年教育局信息为准）。
04
配套资源
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一线湖景：
项目是天河东目前少有的低密度、低门槛湖景盘了，南侧有1.1万方映辰湖+600方绿地，距离不远处还有世界大观的月亮湖太阳湖。
映辰湖可以说是缩小版的月亮湖太阳湖，只是目前围起来正在种植绿植和水质处理，会觉得景观一般般，但有老大哥保利实力治理+配建，未来景观应该不会差，居住舒服度杠杠的。
商业配套：
目前商业配套就一般了，主要靠保利天汇的沿街底商，日常基本能满足。不过随着周边旧改推进和项目的建成，商业配套有望改善。
不远的越秀观樾规划建设约1万平的滨湖商业体（拟引进高端超市、餐饮等），3公里内还有广百广场、优托邦、大悦汇等大型商超。
周边还环绕大观湿地公园、火炉山森林公园等四大生态公园，还有广东奥体中心（距离2公里），日常遛娃、吃喝玩乐也不愁。
医疗配套：
项目3公里范围内有广州医科大学附属中医院、黄村医院和新塘社区的卫生服务中心等，如果想人少些也可以去萝岗的中山三院岭南医院（三甲），开车十几分钟就能到。
蹭豪宅配置：
另外，由于项目离周边保利天汇、缦云广州、越秀观樾等几个豪宅都不远，加上项目旁边的聆湖路开通之后，往南还可以直接连通世界大观，相当于用相对低的总价享受豪宅配套。
05
热销户型
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首开，开发商直接拿出小区位置比较好的，1、2栋（17层板楼）和10栋（23层塔楼），甚至还有首开优惠，可谓诚意满满，怪不得首开当天人山人海。
1、2号是板楼，只有126、128㎡的两个大户型，都是正南向望江；
10号塔楼，是75-87-89㎡相对小户型，但也都是南向（东南、西南）；
使用率都是超100%，项目目前只开放88、126㎡的样板房，75㎡还在赶工中。
吹风价：
75㎡南向三房（塔楼），总价350万起，单价约4.6万/㎡；
89㎡南向三房（塔楼），总价420万起，单价约4.7万/㎡；
126㎡正南向四房（板楼），总价680万起，单价约5.4万/㎡。
但这只是吹风价格，毕竟保利老大哥喜欢低开高走的营销策略，加上项目还有天河都荟这个强劲对手，想要卖贵也比较难，目前天河东最低的上车门槛大概是330万，所以预计实际开盘会低一点。
大概是被现在的许多新规拉高了眼光，这里不得不吐槽，这个只有一卫的最小户型，是比上一代产品好一些，但还是落后市场的新规产品，对比天河都荟二期72平做到三房两卫，完全没有优势，计划上车的小伙伴要慎重。
中中规中矩的新规小户型，勉强保持了保利的高水准（狗头），但进门就是卫生间，可能会有小伙伴介意。
正南向+大户型+板楼，配上南北对流双阳台、大房间设计，可谓深得我心。
06
板块地段
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小区属于天河智慧城板块：
板块里的企业公司也不少，汇聚中国移动、网易、酷狗、小鹏汽车等多家科技、高新技术企业。
而且这边还有广州成立比较早且有实力的一批游戏公司和互联网公司，再加上智慧城的生态环境也很好，别说还真有点“硅谷·广州版”的Feel
但和金珠琶那些高大上的CBD写字楼比起来，智慧城板块的写字楼受到附近特殊单位的机场影响会限高，不会像CBD那样高楼林立、密密麻麻。
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