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①项目基本信息

项目占地面积：14810平，建筑面积：104693平

规划楼栋：4栋，规划户数：1040户

总层高：57层，梯户比：4梯5户，绿化率：26.3％

车位数：1079，车位比：1：1.04，收楼时间：28年5月份

首推：2座，首推户型：88-110-123平三四房

物业公司：越秀物业，物业管理费：3.6元/平，容积率：7.5

项目区域实景图

②交通配套

项目距离广佛线燕岗站直线约400米，步行大概需要600米左右，走去地铁站约10分钟左右，距离11号线棣园站直线约250米，步行需要600米左右，大概8分钟左右，算是个妥妥的双地铁盘，均可不换乘直达珠金琶。

项目步行至地铁口的距离

从燕岗站出发，8站可达琶洲，再坐一站就是员村，或者3站到沥滘换乘3号线到珠江新城也很方便，乘坐11号线，去琶洲、白鹅潭、天河北、金融城等多个商圈也很方便，11号线的换乘站点也非常多，自驾方面，周边有工业大道、昌岗路、鹤洞桥、环城高速等干线，去往市区各地也比较方便。

项目交通示意图

从项目出发，开车去琶洲30分钟左右即可到达，坐地铁的话，11号线8个站直达琶洲，只需27分钟左右。

项目去琶洲的距离与时间

如果是去珠江新城的话，开车大概12公里，花费30分钟左右即可抵达，坐地铁的话，11号线转3号线，全程8个站，耗时29分钟左右。

项目去珠江新城的距离与时间

整体来说，项目的交通是非常不错的，无论是公共交通还是自驾，去往珠琶的距离都不算远，基本都在30分钟左右，都是可以接受的通勤时间，上下班高峰期地铁出行会更加方便。

③教育资源

目前教育方面会比较弱一点，星汇海珠湾对口的是此前的工业大道中小学为区一级，虽然该校会更名挂牌为宝玉直星悦小学，但是原来的生源是没有变的。

④商业休闲

项目100米不到就是开业多年的广纸天地荟，吃喝玩乐一条龙，海珠西这里发展了很多年，街边的小铺、几十年的老店都非常多，在吃的方面完全不用担心，而且广纸314地块还有1000平的商业用地，据悉可能会打造快时尚商业，如果觉得家门口的商业还不够，开个车转个弯就能到乐峰广场、江南西商圈。

吃完饭，还能到珠江边散心，毕竟这里和江边的距离太近了，几分钟就能到，或者就到已经开放的建面约3.6万㎡的广纸公园，感受一下曾经的历史。

⑤医疗

目前周边有广州市海珠区石溪中医院、南方医科大学珠江医院、广州医学院第二附属医院{西院区}

⑥小区设计、在售户型以及价格、户型该怎么选择？

据说，越秀广纸地块项目，将采用全新的产品系——广府系，定位中高档，侧重调性，融合属地文化。广府，名字很直白：岭南特色、粤韵其中，会怎么体现广府特色呢？流传出来的方案设计图，揭晓了一些细节：

城市会客厅+街角文化公园+榕树，打造老友闲聚街区、榕树温暖聚场……榕树，一定程度上成为了广州的象征，但用榕树布景的项目，不多。

建筑和园林融入广府文化，刻画出“骨相美”，从内部资料来看，越秀真的是把岭南、广府文化嚼碎吸收再融入到项目之中的。

项目打造的六重归家礼序和广府九迹，几乎涵盖了广府文化最具代表性的特色，骑楼、醒狮、窗花、绿琉璃、大榕树等，甚至连地砖都采用了木棉花的元素，既有整体神韵又细致到细节，放在海珠现有的新中式、现代风等风格园林中，也是比较吸睛的。

建筑上，项目参考了骑楼的风格，能防风避雨，更适应广州多雨炎热的气候条件。

小区架空层还打造成不同主题不同年龄段的活动空间，包括四点半学堂&儿童剧场、健身瑜伽区、老人棋牌和品茗区等，业主不出小区门，也可以有很丰富的生活体验。

园林景观和儿童玩乐区，也富有广府文化的底蕴，四水归堂，露天泳池，还专门设置了玲珑水榭和别院会客，既考虑到了景观，又兼顾了休憩、社交、互动等功能实用性。

园林想做得出彩其实并非易事，怎么做出辨识度，让人一眼惊艳是需要花心思的，普通项目往往会忽略这点，或者全靠包装，只粉饰到皮毛，给人一种华而不实，空有皮囊而没有灵魂的感觉。

反观越秀·熙悦江湾，单看效果图就有种沉浸式鉴赏的满足感，真正展现出了精髓。

项目在交标备餐方面，设创新广式厨房其一，优化厨房空间功能不但优化了“洗-切-炒”高效厨房动线，同时实现了岛台高低台设计，集防坠落、双面收纳、定制薄柜等多元功能于一体；其二，实现广式交付标准如厨电四件套、多出水模式抽拉龙头、大单盆等，有效应对油烟、清洁等各种厨房难题。

项目规划4栋楼，约57层高，总货量约1040套，虽说层高不低，但将是4梯5户，且每栋都有3层高的架空层，居住舒适度还是会很不错。

将主推建面约86㎡、108㎡、122㎡三四房，这个面积段，正是今年海珠最好卖的户型面积段。

所有户型，也将做到户户朝南，而且，项目将是新规户型，阳台占比可以做到约20%，使用率碾压周边二手房是没问题的。根据我们打听到的消息，建面约88㎡户型，就将做到四开间朝南，主卧带270°飘窗。

虽然没有正式公开使用率情况，但当初的地块出让公告，已经给出了提示：

半开敞空间……由住宅套内建筑面积的15%提升至20%，不太严谨的说法，就是此项目的使用率，将高达120%。

首开2栋，4梯5户，约260套，从货量来看约88㎡，三条梯腿，约156套；约110㎡，一条梯腿，约52套；约123㎡，一条梯腿，约52套，也就是说，首推楼栋，小面积户型占大头，若是中意大面积户型，要拼手速了。

从景观来看，约88㎡，高层01-02户可望广州塔，高层03户可望后航道江景；约110㎡，高层可望后航道江景；约123㎡高层可望广州塔，很明显，每个户型的景观面，都是不错的！

2栋的景观视野也比较粗错，正居地块C位的2栋，向西南展开了望江视野，部分高楼栋单位，拥有南向珠江的高质量陪伴，可见首开区诚意满满。

88㎡三房：直接做到四开间朝南，主卧还带 270° 飘窗，LDKG一体化设计，空间利用率高，采光和通风效果极佳。

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108㎡四房：更大的阳台和开放式设计，灵活的房间布局，提供更多的定制化空间。

120㎡四房：主卧套房设计，拥有更多的飘窗，极大增加了生活的舒适度和视觉效果。

那么这些户型该怎么选择呢？

首开的2栋，景观视野如下：西南向，望海珠湾楼栋、珠江后航道（部分高层）；西北向，望中心园林绿意（低层）；东北望东西塔、广州塔等城市地标；东南向，看珠江后航道、丫髻沙大桥。

如果你更喜欢看珠江和繁华城景，楼层越高，景观更开阔；想要沉浸式感受园景绿意，低楼层单位更适合你。

不同的户型分别应该怎么选？

以大家问得最多的86户型为例：86A为东南和东北视野，两侧视野开阔，皆无高层建筑遮挡；86B为西南、东南向，视野会受1栋影响；86C为西南和西北朝向，高层跟中低层景观有明显差别，总的来说，86A素质最佳，86C性价比最高。

⑦楼盘优缺点分析、能不能买

优点：地理位置还行，海珠西板块，周边配套成熟，小区旁边就是商业，加上很多小型餐饮店，旁边还有公园，可以弥补小区较小的缺点，这一块的居住氛围都很不错，星汇海珠湾发展很多年了，配套都是现成的，交通不错，双地铁加持，广佛线和11号线，无论是乘坐地铁还是自驾去珠琶等地都很方便，户型设计不错，按照当时这块地出让公告显示，这里最高使用率能达到120％，相比海珠西其它几个盘，这里没那么靠主干道，居住会比较安静，这一块的房子流通性还不错，近半年，海珠湾二手看房认识月均在259人以上。

缺点：容积率较高，一小块地设计了4栋超高层住宅，基本没什么小区花园了，公区配套也会比较少，4栋50多层住宅，低层的视野采光肯定会受到影响的，教育配套一般，对口工业大道中小学，由于不靠主干道，加上小区出行道路又比较窄，上下班出行必然是会很堵的，虽说项目不靠主干道，但是跟工业大道的直线距离也就200米左右，工业大道车流又很大，部分楼栋还是会有噪音和粉尘影响，附近城市界面更新的速度较慢，西边广纸的老宿舍楼改造还在纸上谈兵，附近5个旧改村更是遥遥无期。

能不能买：这个盘综合还算可以，就是教育问题还不确定，从居住和交通方面去看是没问题的，适合在8、11号线，琶洲、珠江新城、金融城上班的人群，价格也还行，片区最低的新盘了。

可对比楼盘：保利燕语堂悦、保利桂悦东晓、中建天钰、中旅天宸府。

海珠西这几个盘该怎么选择呢？

地段PK：谁占核心？

熙悅江湾：位于海珠西广纸板块，紧邻广佛线燕岗站和在建的11号线棣园站（步行约250米），双地铁覆盖。周边3km内有48个商场、131个公园，生活氛围成熟。

中建天钰：靠近石溪站（广佛线&10号线）和燕岗站，但步行距离稍远（700米-900米），周边以社区底商为主，依赖金碧花园等大盘配套。

保利燕语堂悦：距燕岗站仅200米，通勤天河更便利，且自带24班小学（省一级宝玉直实验小学领办），教育确定性更高。 结论：熙悅江湾地铁优势突出，保利教育配套更强，中建天钰地理位置适中。

配套对比：谁更“全能”？

在配套对比方面，主要从交通、教育、商业、医疗、生态这几个维度，对熙悦江湾、中建天钰和保利燕语堂悦三个项目进行了比较。

交通上，三个项目都具备双地铁优势，熙悦江湾临近燕岗站和棣园站；中建天钰附近有石溪站和燕岗站；保利燕语堂悦则是依托燕岗站以及 11 号线。

教育资源方面，差异较为明显，熙悦江湾周边 3 千米范围内有 9 所优质学校，但没有配建学校；中建天钰不仅自建幼儿园，周边还有 8 所省市一级学校；保利燕语堂悦优势突出，自建 24 班小学且由省一级学校领办。

商业配套中，熙悦江湾周边有乐峰广场和广纸天地荟；中建天钰依靠社区底商以及乐峰广场；保利燕语堂悦周边则是万科里和乐峰广场。

医疗配套上，三个项目都较为出色，熙悦江湾和保利燕语堂悦都能步行到达珠江医院和广医二院；中建天钰周边 3 千米范围内有 3 所三甲医院。

生态环境方面，熙悦江湾周边有广纸历史公园，还有规划中的滨江公园；中建天钰拥有内外双花园以及榕树公园；保利燕语堂悦附近有庄头公园和珠江后航道。

熙悦江湾的亮点在于医疗资源十分密集，周边公园环绕，对于注重健康生活以及自然环境的家庭来说，有较大吸引力。

不过，它也存在短板，没有配建学校，而且容积率高达 7.5，这意味着居住密度较高，可能会影响居住的舒适度。

户型设计：得房率谁更卷？

熙悅江湾：全南向户型，阳台占比达20%，实用率约120%，88㎡可做三房，空间利用率高。

中建天钰：得房率110%，89㎡三房设计“LDKG+X一体化”，主打成长型空间。

保利燕语堂悦：90㎡三房两卫，户型方正，但得房率略低（约100%）。 熙悅江湾的实用率最高，但中建天钰的户型创新更贴合改善需求。

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