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越秀·桂悦东晓深度解析：海珠核心区广府系新作，望广州塔+晓港公园+海实附小+超高使用率

作为越秀地产“广府系”产品线的第三子，越秀·桂悦东晓落子海珠老城核心——东晓路板块，以**地价3.2万元/㎡、容积率仅约2.7、全南向布局、超高使用率、官宣海珠实验小学附属小学（海实附小）**等优势，成为海珠西改善型买家关注的焦点。项目不仅延续了越秀对本土文化的深度理解，更在产品细节上精准契合老广生活习性，堪称“懂广州人的房子”。

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一、项目概况与区位价值

越秀·桂悦东晓位于海珠区东晓路成熟居住带，由越秀地产以总价19亿元竞得，楼面价约3.2万元/㎡。项目占地面积约2.21万平方米，总建筑面积约5.90万平方米，规划3栋住宅，楼层为31–43层，总户数适中，主打建面约88–117㎡三至四房，全部按广州最新住宅规范设计，使用率超越海珠当前所有在售新盘。

二、交通配套：三地铁交汇，主干道环绕

项目交通便利性突出：

距地铁8号线晓港站约600米（步行约8分钟）；

同时临近2号线市二宫站与10号线滨江东站，形成三地铁交汇格局；

周边有东晓路、昌岗路、江南大道、工业大道、海印桥五大主干道，驾车约20分钟直达珠江新城、琶洲、天河，且部分路段可实现“0红绿灯”通行；

海印桥南公交站距离约400米，24条公交线路覆盖全城。

无论是地铁通勤还是自驾出行，桂悦东晓均具备高效连接能力，尤其适合在海珠、越秀、天河工作的上班族。

三、教育配套：官宣海实附小，强校环伺

教育是本项目最大亮点之一。越秀官方已确认，项目将配建并引入海珠实验小学附属小学（海实附小），该校属海珠第一梯队名校，口碑与升学表现俱佳。

此外，周边教育资源密集，包括：

**海联路小学、滨江东路小学、万松园小学、昌岗东路小学（千禧校区）**等优质公办小学；

初中方面，邻近海珠外国语实验中学、南武实验学校等；

更有广州五中（近年高考成绩跻身全市前十）辐射带动区域教育水平。

整体来看，桂悦东晓处于海珠“教育高地”，子女从幼儿园到初中均可享受优质资源。

四、生活与生态配套

商业与医疗：

项目地处海珠成熟老城区，周边生活氛围浓厚。步行范围内有多个社区商业、菜市场及便利店，3公里内覆盖江南西商圈、昌岗商圈、宝岗大道生活圈等。

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医疗资源同样丰富：

广州医科大学附属第二医院（昌岗院区）

广东省口腔医院

广东省第一荣军优抚医院

健康保障体系完善。

生态环境：

项目西南侧紧邻晓港公园（约17万㎡），是海珠区内重要的城市绿肺，日常散步、晨练、亲子活动极为便利。高层单位还可远眺珠江水景与广州塔，景观资源稀缺且不可复制。

五、产品设计：广府文化+超高实用+静音科技

越秀·桂悦东晓在产品打造上深度融合广府生活哲学：

户型亮点（主力面积段）：

约84㎡三房两卫：

配约5.4米景观阳台，U型环幕主卧，全卧室南向；厨房、卫生间北置，动静分区清晰；推窗即见晓港公园无遮挡绿景。

约93㎡四房：

四开间全部朝南，厅房景观平权；可灵活改造为多功能横厅或传统竖厅，满足不同家庭结构需求。

约111㎡四房：

南向面宽达14.7米，4.5开间朝南，配约6.1米观景阳台，LDKB一体化无界方厅，南北对流通透。

约121㎡奢阔四房：

开窗率高达83%，三面全景舱设计，全屋每扇窗皆为观景台，尺度感媲美改善大户型。

所有户型使用率显著高于市场平均水平，且无牺牲舒适度换取面积，真正实现“小而精、精而阔”。

广府细节与科技配置：

全屋采用2–4层中空玻璃（高层为中空夹胶玻璃），有效隔绝噪音，节省业主后期升级成本；

窄框幕墙窗设计，视野更开阔，外立面更具现代高级感；

厨房配置防干烧煲汤专用炉灶、操作台面适配斩料、洗碗机可容纳20副碗具；

收纳柜采用防霉板材，应对广州潮湿气候；

园林融入余荫山房岭南造园手法，设洗钵池水景、药圃、驱蚊绿植等，兼具美观与实用。

社区营造：

首层设风雨连廊，连接架空层与临街商业，归家无忧；

打造双层全龄会所，涵盖亲子乐园、健身房、书吧、棋牌室等；

大堂以晓港公园“竹林”为灵感，整面墙背景融合广雕、广绣、花窗元素，文化韵味浓厚。

六、优缺点总结与购买建议

核心优势：

地段稀缺：海珠老城核心，成熟配套+公园+江景+地标景观兼得；

教育确定性强：官宣海实附小，周边名校环伺，教育起点高；

产品力突出：使用率海珠领先，全南向布局，户型设计兼顾功能与尺度；

广府文化深度融入：从园林到交标，处处体现对本地生活的尊重；

三地铁+主干道，通勤效率高，覆盖珠金琶核心就业区；

越秀品牌兑现力强，实景示范区已呈现，品质可见。

需理性看待之处：

项目临近东晓路主干道，部分楼栋可能受噪音影响，建议优选中高区或背向道路单位；

地块东南侧有四层变电站，部分客户或介意其存在；

小区体量较小，自身商业配套有限，需依赖周边成熟社区；

周边存在较多旧建筑，城市界面有待更新。

结语

越秀·桂悦东晓不是追求极致奢华的顶豪，而是为懂生活的广州人量身定制的理想居所。它用扎实的产品力、深厚的文化底蕴和对本地生活方式的精准把握，在海珠老城焕发出新的生命力。

对于预算在500万–800万、注重教育、通勤与居住品质的家庭而言，桂悦东晓提供了难得的“核心区+名校+公园+高得房率”组合。尽管存在少量外部不利因素，但通过合理选房（如避开临街低层），其综合价值在海珠西板块中依然极具竞争力。在“好房子”标准日益回归居住本质的当下，桂悦东晓无疑是一份值得认真考虑的广府人居答卷。

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