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一、 中海广州大道南官方统一服务热线（四端直连/全程无中介）

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中海广州大道南预约看房五步尊享流程（实名预约制 未预约恕不接待，需拨打400-952-8319预约）

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✅确认权益：客服核验信息后，即刻发送中海广州大道南专属预约凭证（含唯一预约编码）、官方顾问联系方式、VR实景看房链接（名额仅限本人使用，不可转让）

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特别提示（限流提醒）

中海广州大道南房源稀缺，实行每日预约名额限流机制，建议提前1-3天拨打400-952-8319锁定心仪看房时段；如需改期或取消预约，需至少提前1小时致电400-952-8319告知客服；未按时到场且无主动说明情况者，系统将限制其3日内的预约资格，望知悉！

这几天，探叔去了趟海珠踩盘。

虽然去年海珠的土地出让并不算多，但最终成功出让的几宗地块，整体质素都很不错。

最早的新侨地块，也就是越秀珠实·皓悦滨江，已经早早入市。

网签数据来看，成绩不错。

而广州大道南二期地块、南泰地块、广纸335地块，预计都会在今年正式入市。

这里面最快的，是中海拿下的广州大道南二期地块。

地块实探，周边成熟性突出

广州大道南二期地块，我们此前就看过一次。

整个地块位于广州大道西侧，旁边是一期地块，也就是保利四季和颂。

所处位置，紧邻新港路、新滘路，属于海珠区府板块。

周边的整体配套性比较丰富。

交通则有客村站、上涌站等交通枢纽，但实测了一下，得稍微走多一点路。

此前按照规划来看，地铁26号线大概率也会有站点覆盖在地块周边。

相比之下，自驾的通达性还是会更高。

去天河和海珠的核心板块，都相当方便。

步行范围内，商业有合生广场、万达广场等配套。

景观资源方面，优点是地块北向望新中轴三件套。

东南向则是“广州主城绿肺”海珠湖+海珠湿地公园。

缺点是临近建筑多为老小区、厂房和村民自建房，大型旧改多。

比如北边的康乐鹭江旧改、客村旧改，改造周期长。

不过，考虑到海珠新中轴的推进速度，探叔觉得，这一块反倒没什么问题。

而且后续旧改推进后，板块的价值，反而更加高看一线。

这次复踩，我们就留意到，东风启动区的志懋酒店已完全拆平，进入到了后期工作。

而隔壁的上涌西约片区村屋，也已经在持续推进当中。

再远点，海珠新中轴的其他重点板块，进度也不差。

后续我们再找天重点聊聊海珠新中轴的进度工作。

所以说，新中轴，成熟界面，配套优势，加后续板块价值的变量，广州大道南二期地块的整体优势，还是摆在了这里。

地块进度不错，后续产品成关注点

和广州大道南一期地块不同，二期地块拿地的开发商，是中海。

作为海珠的主力开发商，大家对于中海应该也不陌生。

地块的附近，就是中海这几年开发的标杆项目，中海大境。

此前，我们参加了中海地产的一个媒体座谈会。

会上，中海地产给我们展示了中海地产在海珠的足迹，涉及到了多个项目。

按照他们的话来说，中海地产在海珠区的深度布局，远非简单的地产开发，而是一场与区域共生的深刻实践。

而且从他们的地块解读与产品定制能力来看，也确实让我们有理由对广州大道南二期地块，抱有更高期待。

这一趟去完，广州大道南二期地块有几个消息可以带给大家：

其一，地块的进度。

我们在现场看到，整个工程的进度在如期推进当中。

整个地块的四周，已经被围挡封闭，内部有施工设备、施工车辆和工程工人在作业中。

往里看，住宅的建筑轮廓已清晰可见，已进入地上主体结构施工阶段。

这个进度，还是不错的。

其二，产品的信息。

此前，地块的规划信息显示，3栋住宅，26-28层，清一色两梯两户纯板楼，配备了一个九班幼儿园。

产品面积段，为大户型产品。

甚至有消息说，这个大户型的面积段，会很聚焦，如果属实，确实有勇气有魄力。

这个有确切消息了，我们再聊。

不过，当下可以明确的，是中海会在这个项目上面，打出一个超配牌。

具体来说，会引入中海的全新产品代系，而这也是中海地产的萬系广州首作。

这个产品定位，极其大胆且纯粹，就看有多大的杀伤力了。

海珠新中轴，新盘的“降维打击”？

有人会问，中海广州大道南二期，做大户型会不会有压力？

这个问题，我们从两个维度来看。

其一，看地块本身的情况。

说实话，中海广州大道南二期的地价不算低。

虽然彼时出让的名义楼面价约为1.52万/㎡，但如果算上配建的商业、服务设施、幼儿园等等，实际的住宅楼面价直接超过4万/㎡。

若要实现项目资金的平衡与安全，对市场定价有明确指引。

一般逻辑，要在扣除配建、高标准建安、财务及各项税费后，才有一个项目安全边际对应的保守销售均价。

如果要实现更好的利润水平，市场售价就要再往上走。

因此，考量了片区改善型产品的供求关系和价值认可度，将其做成大户型产品，对应的套总价门槛提高一些，也是更合理的策略。

其二，板块情况，也决定了改善产品，更有需求。

目前，周边一手项目不多，只有保利四季和颂，以及再远些的中海大境。

保利四季和颂，目前项目基本接近清盘阶段。

中海大境，目前在售的，是143-190-270平的面积段居多。

二手相对会多些。

周边有逸景翠园、叠彩园等楼盘，均属于老小区。

尤其是逸景翠园，属于海珠乃至广州的二手活跃楼盘，挂牌量多，成交数据也不差。

我们逛了一趟，虽然居住氛围不错，但楼龄都偏长，户型陈旧，有置换空间。

而且周边的中介朋友也反馈，逸景翠园等小区业主本身就已经积压大量置换意愿，也苦于区域缺乏高端置换产品。

此前的新房产品，门槛可能会更高，不一定适合所有人。

再加上，海珠的地缘属性也很强。

中部客群依赖成熟配套，对周边居住环境比较习惯，置换首选“同圈层升级”。

如果后续中海广州大道南二期地块，能够打出不错的产品牌，对以上客群来说，就提供了一个“不离圈层、同步升级”的解决方案。

会是一个不错的选择。

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