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保利天奕·曦苑：琶洲南低密板楼标杆，全南向+专梯专户+五中名校加持

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在寸土寸金的广州CBD核心圈，“金珠琶”（珠江新城、金融城、琶洲）已成为高端住宅的代名词。而在三者之中，琶洲凭借产业兑现快、规划能级高、城市界面新等优势，正迅速崛起为新一代改善客群的首选之地。2024年10月，保利以近60亿元底价拿下琶洲南区三宗地块，打造其“天字系”全新力作——【保利天奕·曦苑】，项目一经亮相便引发市场高度关注。

作为琶洲南区罕见的低密度小高层纯板楼社区，保利天奕·曦苑不仅坐拥广州五中领衔办学的九年一贯制学校、8/11号线双地铁、一线滨河景观与公园环抱，更以全南向设计、专梯专户、超120%使用率、玻璃幕墙外立面及奢装细节，重新定义琶洲高端人居标准。

项目位置与基本信息概况

保利天奕·曦苑位于海珠区琶洲南区AH090402-04地块，北临黄埔涌、对望广交会展馆，南接新滘路，西邻赤沙旧改片区，东靠科韵路，属琶洲南TOD东侧核心位置。项目总建面约13.8万平方米，由三宗地块组成，其中二期（404地块）为主推组团。

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二期产品为16-17层低密小高层，容积率仅约2.0，采用2梯2户纯板式设计，楼间距近50米，确保每户均享充足采光与私密性。所有户型全朝南布局，层高普遍在3米以上，部分达3.3米，居住尺度感远超同级产品。

楼栋与户型设计：127-170㎡全南向板楼，全景舱+高使用率

保利天奕·曦苑二期主力户型为建面约127㎡与170㎡四房，精准覆盖改善至终极置业需求。

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约127㎡四房

实现“四开间朝南”，南向采光面达13.8米；南北双阳台设计，生活与家政功能分离；LDKB一体化阔厅开间约4.5米，可灵活打通次卧形成约7.3米超级方厅；主卧采用270°弧形全景舱设计，配独立卫浴与衣帽间，视野与私密兼得；三个次卧最小开间达2.8米，实现空间平权。

约170㎡四房

位于组团C位，单边位设计，三面采光；客厅升级为全景舱结构，可消弭两侧墙体，形成无界通透空间；打通阳台后，采光面拓宽约30%，使用面积向外延展；楼下即中轴园林，南向50米无遮挡视野，尽揽绿意。

得益于新规政策支持，项目阳台、飘窗、设备平台等大量空间不计容，整体使用率超120%，在琶洲乃至整个“金珠琶”板块中极为稀缺。

交通配套：双地铁+多隧道，无缝融入大CBD

项目距离地铁8号线与11号线交汇的琶洲站约900米，步行可达。11号线作为广州首条地铁环线，可高效串联金融城、珠江新城、琶洲、白鹅潭等核心板块；8号线则直达海珠、越秀老城区。

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此外，区域交通网络正在加速缝合：

车陂南隧道

已通车，实现金融城与琶洲快速互联；

琶鱼隧道

已开工，未来将连接鱼珠CBD；

琶洲南区内部新建四条市政道路，强化片区内部联通。

自驾方面，经新滘路、科韵路可快速接入华南快速、新港东路等主干道，通勤效率极高。

教育配套：五中领衔+国际学校双轨并行

教育是保利天奕·曦苑的核心亮点之一。项目东南侧规划一所36班九年一贯制公办学校，已官宣由广州市第五中学领衔办学。五中作为海珠区属中学“扛把子”，近年高考成绩屡创新高，教育口碑卓著。项目业主在符合“人户一致”政策前提下，可申请入读该校。

此外，项目南侧一路之隔的约4.5万㎡港澳人才子弟学校即将于明年一季度投用。该校由保利主导建设，将与暨南大学合作打造K12国际教育体系，填补琶洲高端国际化教育空白，形成“公立+国际”双轨教育生态。

商业与医疗配套：会展商圈+三甲医院环绕

商业方面，项目北侧35万㎡琶洲南商业综合体已于2024年三季度首批交付，涵盖高端商场、星级酒店及岭南骑楼特色商业街，将成为琶洲新晋流量地标。周边还有六元素体验天地、南丰汇、万胜广场等成熟商业体，满足日常消费与社交需求。

医疗资源同样优质，周边3公里内汇聚广东省第二人民医院、陆军第七十四集团军医院、南方医科大学中西医结合医院等多家三甲医疗机构，健康保障完善。

周边环境：滨河+公园+会展景观三重叠加

项目北临黄埔涌，对望广交会展馆，直线距离仅约400米。政府斥资打造400米滨河景观带，由LWK、霍普等知名团队操刀设计，衔接项目西侧大围公园，形成“内院+外园”无界绿色视觉系统。

社区内部亦配置四季会所、恒温泳池、健身房、社交中心等高端设施，并通过风雨连廊、密林步道串联各楼栋，营造低密静谧的公园式居住体验。

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优缺点总结：六边形战士，短板可控

核心优势：

稀缺低密板楼

：琶洲南区唯一16-17层小高层纯板楼，2梯2户专梯专户，私密性与舒适度极佳；

全南向+高使用率

：120%+使用率，3米+层高，全景舱设计，采光通风领先市场；

顶级教育配置

：广州五中办学+国际学校双加持，教育确定性强；

地段价值突出

：位于琶洲南核心区，紧邻会展区，享受成熟CBD配套；

产品力卓越

：玻璃幕墙+铝板外立面、意大利奢石、系统门窗、六道隔音工艺等细节拉满；

上车门槛友好

：127㎡起步，在“金珠琶”中属最小面积段改善产品。

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