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南沙区府板块，悄然冒出一个全新盘。

项目名星河·东悦府，预计本月底正式对外开放。

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作为板块内久违的“新面孔”，这个项目的实力如何？

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看到星河·东悦府这个名字，可能很多人都在踩它跟东湾村旧改项目星河东悦湾的关系。

实际上，它的确是东湾村旧改的融资地块之一，因此大可把它看成是星河东悦湾的第五期。

根据公开信息，该地块于2025年2月以协议出让方式供给星河地产，出让价格约1.81亿元。

地块位于凤凰大道西侧、大山乸东侧，地处东湾村吸水脚片区，可建设用地面积约2.88万㎡。

说起来，星河在这里也是大手笔，当年以约67亿元拿下东湾村巨无霸旧改项目，规划打造集政务、商业、企业总部、人文艺术于一体的综合大城。

我们如今看到的星河COCO Park、华师附小以及东悦湾前四期，均是这一蓝图的组成部分。

而本次的东悦府地块，标志着开发重点正式从早期的留用地转向对原住民区（吸水脚片区）的全面更新改造，是整个项目承前启后的“收官之作”。

与前四期相比，东悦府具备两大独特优势——

一是依山而建，景观视野更佳。

项目西侧直接毗邻约946万㎡的大山乸森林公园，是区府板块内难得的“山景住宅”，视野和生态环境优于前期多数楼栋。

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二是“新规”户型，产品力升级。

项目报建刚好赶在今年计容新规政策收紧前的节点，因此成为了南沙区府第一个，也可能是最后一个的“超新规”产品，在实用率上最高可达到128%。

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再具体看项目本身。

项目分两期开发，规划9栋住宅，预计首推的是最南侧的2栋和3栋，19层小高层的设计，临近配建的幼儿园。

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产品涵盖建面约89-138㎡四至五房，普遍采用南向大面宽的设计，采光极佳，也更符合广州人的置业偏好。

其中，建面约89㎡户型和109㎡户型类似，都做到了四房带主套，南北对流，而且客厅可以与一间次卧打通。

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建面约106㎡和111㎡户型则是另一种布局，动静分离，卧室清一色配备L型转角飘窗，不仅提升了空间感，更优化了观景视野。

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建面约123㎡和138㎡户型都可做五房，满足了多孩家庭或需要独立书房、老人房的改善型需求，138㎡户型还是双主套的配置。

不得不说，如此兼具实用性和空间感的户型，对比周边二手房的确属于“降维打击”，不知道业主们慌不慌？

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最后的问题是：项目是否推荐入手？

目前项目吹风价约为2.4-2.6万元/㎡，略高于星河东悦湾前几期二手房的成交均价（约2.2万元/㎡），持平周边湾际滨江、中国铁建花语上城、中国铁建海语熙岸等新盘，定价属于合理水平。

再结合周边配套来看，项目所处的区府板块，是南沙当前配套最成熟的“心脏地带”。

项目也带有星河COCO Park旁+蕉门地铁站步行距离+华师附小的全能学铁商条件，配套基本都是现成的，确定性强。

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