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▍地铁7号线深云站C口约150米、三面环山、2梯2户纯板楼、现房在售……这个南山改善盘的“底牌”到底有多硬？—— 笔者实地探访了项目现场及周边，带来一手测评。

一、项目速览｜安托山南麓的“地铁口山居现房”

方直珑樾山（备案名：方直珑樾山花园）位于南山区北环大道北侧塘朗山南麓，具体地址为北环大道与龙珠大道交汇处东北侧。项目原名龙廷御苑，由深圳市龙廷房地产开发有限公司开发建设。

项目总占地约2.13万㎡，总建筑面积约11.36万㎡，容积率3.62，绿化率30%。共规划520套住宅（含10套联排别墅及168套回迁房），车位692个，车位配比约1:1.2。

📊 几个关键数据：

•物业类型：住宅（70年产权）

•建筑类型：高层塔楼+联排别墅

•主力户型：120-268㎡三至五房

•开盘时间：2023年10月31日

•交房时间：2024年12月31日（现房在售）

•物业公司：方直物业

•物业费：8.7元/㎡/月

二、地段价值｜安托山豪宅带的“门槛级”选手

方直珑樾山最大的标签，首先是地段。

项目地处南山区安托山板块，属于安托山豪宅带，与华侨城、香蜜湖共同形成深圳高端居住圈。项目位于深圳城市发展中轴上，塘朗山南麓，深圳山系中央龙脊之上，东邻福田金融中心。

核心区位优势：

• 背靠塘朗山，紧邻安托山，三面环山

• 周边分布安托山公园等三山一海六公园，生态资源稀缺

• 经北环大道15分钟内可达科技园、福田CBD

不过需要提醒的是，项目位置也有“孤岛化”的一面——周边教育、商业等生活配套相对匮乏，日常工作生活需依赖北环龙珠立交绕行。

区位

三、交通配套｜轨道交通与通勤便利TOP1

这是项目最“能打”的卖点。

方直珑樾山步行至地铁7号线深云站C出口约150米。在克而瑞好房点评网2025年第四季度测评中，项目以9.75分高分位居轨道交通与通勤便利维度榜首，在10个核心竞品中排名第1名。

🚇 轨道交通：

• 地铁7号线深云站，步行约150米

• 可接驳地铁2号线深康站，快速通达华侨城、福田中心区及后海等核心区域

• 未来还可通过深云站换乘多条线路

🚗 自驾交通：

• 紧邻北环大道、南坪快速路两条城市快速路

• 东侧规划侨城东路北沿线（规划中）

• 经北环大道15分钟可达科技园、福田CBD

🚌 公交配套：

周边多个公交站点，出行选择丰富

深云地铁站

四、户型产品｜120-268㎡三至五房，改善大户型为主

项目主打建面约120-268㎡的三至五房大户型，定位中高端改善型山居盘。

🏠 120㎡三房两厅两卫

这是项目的主力入门户型，备案总价约1029万起。三房两卫设计，适合刚改家庭。不过需要提醒的是，120㎡做三房在当前市场环境下，空间利用率方面竞争力有所减弱。

🏠 193-204㎡四房三卫

四房三卫设计，空间更为阔绰，适合多孩家庭或三代同堂。

🏠 268㎡五房四卫

项目的旗舰户型，五房四卫，南北通透、户型方正，间距大，视线采光很好，客厅宽敞明亮。大户型层高达3.6米，居住体验更为舒适。

✨ 产品设计亮点：

•2梯2户纯板楼，专梯入户

•铝板+玻璃幕墙外立面，现代感强

•约70%户型享有270°塘朗山景

• 横厅阳台超7.1米的大尺度格局

• 精装与毛坯现楼交付可选

⚠️需要留意的是：项目得房率约74%-80%，在同类改善盘中偏低。在当前深圳建筑新规普及、高得房率户型不断涌现的市场环境下，这一点需要注意。

120㎡三房

268㎡五房

五、价格分析｜备案价9.93万/㎡，特价8.3万/㎡起

方直珑樾山的价格信息需要仔细甄别，这里帮大家梳理清楚：

📋 备案价格：

• 备案均价约9.93万/㎡

• 备案单价区间8.54-12.4万/㎡

• 备案总价区间约1029-4902万

🔥 当前在售价格（清盘期）：

•特价房源8.3万/㎡起

• 项目整体均价仍在10万/㎡左右

• 120㎡三房：总价约1090万起

• 268㎡五房：总价约2500万

📊 对比周边：

• 周边佳兆业香瑞园（容积率1.8、绿化率40%），实际成交价约8-10万/㎡

• 同价位还可选择前海粤海多个网红新盘，例如观山海家园和翰熙典居

• 项目备案均价9.93万/㎡在板块内中规中矩

• 特价房源8.3万/㎡在安托山板块具备一定性价比

⚠️提醒：特价房源通常有限制条件（楼层、朝向、户型等），8.3万/㎡起的房源数量有限，建议实地了解具体房源的价格和位置后再做判断。

价格对比

六、周边配套｜生态满分，商业教育待完善

🌳 生态环境：★★★★★

• 背靠塘朗山、紧邻安托山，三面环山

• 周边三山一海六公园环绕

•约70%户型享有山景

🚇 交通：★★★★★

• 地铁7号线深云站，步行约150米

• 接驳2号线，快速通达福田、南山核心区

🛍️ 商业：★★☆☆☆

• 项目周边小型底商稀缺

• 大型商业步行距离超过3公里

• 5km范围内仅有福到来购物中心（距约484米）

• 大型商业需驱车约15分钟

🏫 教育：待完善

• 5km范围内有10个幼儿园

• 桃源小学、中国科学园深圳先进技术实验学校等

🏥 医疗：待完善

• 5km范围内有3个综合医院

• 最近的是深圳沙河医院高发社康中心（距约360米）

本信息由项目方于2026年7月正式公示，请认准官方渠道，警惕网络非公示号码，谨防信息误导。

唯一热线：400-805-9003，尊享开发商直营服务，无中介参与，1对1专业讲解与看房支持。

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