30城刚需“上车线”:22城超百万,北京套均价350万居首

10月29日，贝壳研究院发布《2020城市刚需购房报告》，报告基于贝壳找房数据平台近1年来刚需成交数据，选取4个一线城市、15个新一线城市与11个二线城市共30个城市作为研究样本，首次盘点了主要城市“刚需上车基准线”。

其中，一线城市北京、深圳和上海刚需“上车”门槛较高，分别为350万、345万和295万，厦门总价266万元紧随其后；长沙、沈阳、重庆等8城市刚需上车门槛稍低，平均购房总价在百万以内。

京、深、沪刚需“上车线”门槛较高

刚需人群购房资金有限，买房时优先会考虑自我承受能力。报告给出了各城市刚需购房“上车线”。在总价排名前十的城市中，北京（350万）、深圳（345万）、上海（295万）三城领跑，组成了“300万区间”的排名前列阵营；厦门（266万）、杭州（226万）以超过200万水平，构成了第二梯队；值得一提的是，2020年前9个月厦门二手房均价40242元/平方米，超过众多新一线和二线城市房价，跻身于房价一线阵营。

而“160万”成为第三道分水岭，由广州（198万）、南京（190万）、宁波（175万）、东莞（160万）、苏州（159万）五城组成，五城以超过160万“上车线”，挤入城市排行榜前十。

与此同时，此次还有武汉（140万）、成都（106万）等12个新一线及二线城市刚需购房总价超过100万元，再加上上述TOP10城市，总体来看，30城中刚需“上车线”超百万的城市有22个。

而长沙（84万）、沈阳（73万）等8个城市刚需上车门槛稍低，平均购房套均总价在百万以内。以沈阳为例，刚需房总价水平仅为北京的1/5。

此外，报告显示，“高房价城市”才有典型的“刚需人群”。在30个样本城市中，北京、深圳、厦门、杭州等高房价城市，刚需上车均价显著偏离整个市场交易均价。其中，北京刚需客户置业套均总价比全市成交套均价低77万元，深圳低63万元。

而房价相对较低城市如惠州、南通、重庆、合肥等，居住负担整体不高，刚需客群购房总价与市场整体水平几近持平。

成都、青岛、武汉等为刚需友好置业城市

值得关注的是，如果单从性价比角度考虑，“大面积-低价格”无疑是最优的。据贝壳研究院分析，“大面积-低价格”刚需友好置业城市包括成都、青岛、武汉、西安、郑州、佛山、长沙等新一线城市和济南、南通、昆明等二线城市，这类城市在居住友好性及就业机会、经济发展等方面有相对优势，将对刚需群体形成持续吸引力。

与之相反，北上广深、厦门和南京，属于典型的“小面积-高价格”类型，受到供需关系等因素影响，刚需群体“上车”难度较大，且在居住体验方面也有待提高。特别是厦门及南京，两个城市刚需主流交易户型约七成集中在小户型（两居及以下）。

报告还显示，四个一线城市购房动力综合水平仍然领跑全国，其中，深圳置业动力指数较高，排名居于百城购房动力榜榜首。此外，从分项指标来看，重庆、深圳、东莞在人口潜在需求上排名前三；而在城市发展潜力指标上，新一线城市南京、杭州表现亮眼。

天津刚需平均购房年龄较高达37.5岁

刚需购房者“上车”难度上，报告显示，在贝壳研究院对2987人的在线问卷中，6成左右的受访者表示，首套房首付款（或计划首付款）在30万元以内，而30万的首付区间，与刚需购房门槛还有着较大差距。

同时，刚需“上车”难在购房年龄上得到充分体现。近年来，多城市刚需平均购房年龄逐步增加，全面进入“30+”时代。此次贝壳研究院调查发现，刚需购房平均年龄在多数城市高于城市购房平均年龄。

以购房年龄较大的天津为例，刚需购房平均约37.5岁，而天津整体平均购房年龄在35.4岁。与之相对的，重庆、成都、合肥、西安、郑州等新一线城市的刚需平均购房年龄相对较低，其中重庆刚需购房年龄较低，约为29.4岁。

来源：新京报