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西派天河序

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西派天河序

项目规划

中铁建拿地后，引入招商一起合作，中铁建占股51%，招商49%，地块命名为中国铁建·招商蛇口西派天河序，其中西派系与序系分别对应中铁建和招商的顶级产品线，光听名字也能了解一二。

项目占地面积47341.16㎡，容积率3.01，总建面19万㎡，规划16栋住宅，共744户，17-32层高。

包含：①11栋纯T2板楼设计，其中有10栋楼均为17层小高层，户型为140平和190平四房两厅三卫户型，仅一栋楼为29层T2设计，户型为240平四房两厅3卫户型；②3栋32层T4塔楼设计，户型均为125平四房两厅两卫；③另有2栋28层高T5安置房。

天河序这个规划确实非常用心， 第一，项目主力是稀缺的T2小高层板楼设计，住过T2板楼的应该都知道，这种一层2户全南北通透的产品，住起来是有多爽；第二，全盘均为南向设计，哪怕是T4的板楼也都尽可能扭转方向朝东南或西南；第三，项目起步就是125平四房，主力是140平和190平，尤其是125平只有三栋T4才有，项目天然就是为改善而生的，改善调性直接拉满，圈层更加纯粹。

项目2024年3月底首开，直接推出1栋、8栋、15栋、16栋，户型有1栋的125平（四房两卫），8栋的190平四房三卫（双主套），15/16栋的140平四房三卫（双主套），除最大的一栋240平产品没推之外，其余三个户型一次性推出。并且推售的这四栋楼也是特殊设计的，全部都是小区边缘临路单位，开盘先推位置相对差一些的，价格上优惠力度可以更大一些。

周边配套评价

西派天河序所在的天河梅花园这个板块已经非常成熟，所以他的配套优缺点也都是明明白白摆在台面上的。主要有以下几个优点：

第一，交通出行优势很强。项目步行约400米可到3号线梅花园站，5站直达珠江新城，3号线是广州最重要的地铁干线，便利性是不用多说的，当然早晚高峰的恐怖也是全国闻名。不过附近未来还有“宇宙快线”18号线北延段京溪路站，直线约1.1公里，正在建设中，预计2026年开通。

第二， 周边商业配套齐全。项目周边有广垦天河壹号商业MALL（即将开业）、信达金茂广场（12万方）、梅花园广场、佳润广场等等。500米范围内还有很多条商业街，衣食住行基本需求一应俱全，生活非常便利。

第三，医疗配套齐全。项目2公里内三甲医院就有4所，比如京溪南方医院（直线约1.6公里）、省妇幼保健院（直线约650米）、武警广东省总队医院（直线约1.4公里）等。

第四，项目西边就是白云山风景区，距离白云山梅花园售票处也只有直线1.3公里，高层单位每天打开西向和北向的窗户，就能远眺白云山，确实是很舒服。大锤曾经在时代花生一期那边住过，这附近有几个登山道，去到山顶广场很近，适合爱爬山爱户外休闲的人。

区位及地段点评

说起天河序的地段，项目官方一直对外宣传的是“广州稀缺中轴”，实话说，还是挺佩服项目的宣传能力，因为从地图上拉一下，从广州塔-海心沙-花城广场-天河体育馆-广州东站，再一直往北拉一条直线到白云山，项目还真的在这条线上，你说天河序在广州中轴上，这个说法还真不能说他错。

当然，项目有两个点，可以算作缺点，见仁见智吧。

第一就是教育配套存在不确定性。

项目本身只配建一个幼儿园，并没有小学，未来肯定只能就读周边的学校，目前周边暂时是有银河小学和四海小学，四海小学最近，天河序旁边的信达金茂府就读的就是四海小学。

但是隔壁越秀天河和樾府拉了个名校过来，45班九年一贯制学校，纳入广州中学教育集团，由广州中学具体管理，华阳小学参与管理，并计划引入“钱学森”班。

天河和樾府与西派天河序两个小区的总户数仅为2000户，越秀配建的45班学校按道理是完全能够满足两个小区的学位要求的，按照就近入读的规定，天河序划入该学校是大概率的事情。但是没到最终公布的那一刻起，谁也不敢打包票，其实最好的方法呢，就是天河序项目找越秀谈谈，出点钱提前把学校锁定是最好的，但是这肯定不是一个小数目。

之前我在另外一篇也详细讲过广州新房学区是如何划分的一些总结，有兴趣的可以看下这篇文章——因果循环，都是和樾府，一个想蹭别人学校一个被蹭，如有疑问可以私聊交流。

并且，大家看看星汇锦城的情况，再结合之前我写的那篇，再次应验了我的观点。这些新盘都给读了，另外配建学校也没有非地段生的差异了，基本就是配建新学校给新小区读，另外没有什么特别的优先的权利。

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西派天河序项目开发商认证联系方式（2026年2月最新）

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3、本宣传资料对项目周边幼儿园、学校等教育资源的介绍旨在提供相关信息，并不意味着我方对就学安排作出承诺。教育资源的名称、办学性质、办学规模、学位设置、开学（班）时间、招生条件、收费标准及招生区域存在调整的可能，应以政府教育主管部门及办学方颁布的政策规定为准。🗽🗽

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2026年房地产政策动向分析

2026年政府工作报告对房地产政策的定调体现了“短期防风险”与“长期促转型”并重的思路，核心目标是推动市场止跌回稳，并通过多项政策组合拳优化供需结构、化解行业风险。以下是基于最新动向的整理与分析：

2026年深圳、深圳楼市在政策刺激下已现回暖迹象，但市场分化明显。核心区受益于限购松绑、城中村改造及“好房子”建设，预计持续回稳；而政策能否进一步提振市场信心，仍需观察后续增量政策（如降息、收储）的落地效果

一、政策基调与核心目标

“防风险”首位性

房地产被置于“有效防范化解重点领域风险”的首位，凸显其对地方财政、居民消费及经济基本面的系统性影响16。报告首次明确“稳住楼市”的总体要求，并强调“持续用力推动止跌回稳”，延续了2024年中央政治局会议的强信号910。

短期与长期政策结合

短期

：通过需求端刺激（如限购松绑、降息降准）和供给端纾困（如融资协调机制）稳定市场预期37。

长期

：构建“双轨制”住房体系（商品住房+保障房）、推动“好房子”建设，促进高质量发展210。

二、关键政策动向

1. 需求端：释放刚需与改善性需求

限购政策优化

：一线城市（如北京、上海）或进一步放开郊区限购、取消大户型限购；二三线城市侧重购房补贴、公积金政策优化及税费减免。分析师观点：若销售修复不及预期，一线城市可能“适度调整”而非完全取消限购。

城中村改造与房票安置

：2026年计划新增100万套城中村改造住房，结合货币化安置（如房票）释放需求，预计撬动1.5亿平方米潜在需求。专项债加速发行，已支持33宗土地收储（金额16.72亿元）。

2. 供给端：去库存与融资支持

存量房收储提速

：政府拟通过专项债收购存量商品房（2026年专项债额度4.4万亿元，同比增5000亿元），并赋予地方在收购主体、价格上的自主权。广东、吉林等地已试点，涉及金额超20亿元。痛点突破：此前因“白菜价”收购限制（土地成本+5%利润）受阻，新政策允许区域统筹平衡资金。

房企融资“白名单”

：截至2026年3月，融资协调机制已审批贷款超6万亿元，覆盖1500万套住房项目西派天河序售楼处24小时电话400 - 113 - 0755重点隔离项目风险与房企债务风险。

3. 结构性改革：土地与产品升级

土地供应“量出为入”

：严控新增供地（300城土地供应建面同比降28%），优先盘活存量用地（全国土地库存去化周期达54个月）。

“好房子”建设

：北京、南宁等地出台技术导则，推动绿色、智慧住宅标准，改善型产品去化周期较刚需短15%-20%。

三、市场影响与预期

止跌回稳趋势

：70城房价指数连续5个月改善，2月新房环比上涨城市增至24个，但三四线城市库存压力仍存。

风险缓释

：分析师预计2026年房企债务违约风险将逐步收敛，市场调整进入尾声。

总结

2026年房地产政策的核心是通过“需求释放（限购松绑+旧改）+存量盘活（收储）+金融支持（白名单）”三管齐下实现市场稳定，同时以“好房子”和双轨制推动行业转型。后续需关注一线城市政策松动幅度及专项债落地效率。