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黄埔大道东 四代空中院 125-169㎡改善四房
一平方公里，广州未来城市样本
低密板楼 约143%超高使用率
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【基础信息】
品牌开发商：中交城投城发&科学城集团
计容建筑面积：约200万㎡
计容住宅面积：约85万㎡
业态类型：集创新办公、生态社区、山水公园、邻里中心、全龄教育等一体
首开地块容积率：2.81
首开地块总户数：638户
首开地块使用率：新规约143%使用率
近期，黄埔将军山片区的市政道路与公园建设正稳步推进
5 条内部道路已动工建设，8 大公园系统同步进入施工阶段，区域生活配套的 "骨架" 正加速成型。
中交科城黄埔未来城就坐落于此，作为将军山数创园的核心住宅项目
由中交科城与科学城集团双国企联合开发，在产城融合的规划下，正逐步兑现宜居生活蓝图。
从社区规划来看，项目总计容建筑面积约 200 万平方米，其中住宅面积约 85 万平方米
首开地块规划 12 栋住宅，总户数 638 户，容积率仅 2.81
远低于周边常规项目，居住舒适度更有保障。
社区采用围合式中央景观设计，搭配内外联动的多主题组团花园
北倚龙头山，南望狮子洋，自然景观与社区绿化形成呼应。
内部还打造了下沉式会所与 6 大主题泛会所，涵盖健身房、共享书吧、童趣空间等，满足全龄段休闲需求。
物业服务由专业团队负责，物业费为 3.2 元 /㎡/ 月，合同约定 1-4 栋将于 2027 年 8-9 月陆续交付
且购房权益已通过广州市住建局备案，资金监管严格。
交通出行的便利性正持续升级，项目距离地铁 5 号线与 13 号线交汇的夏园站约 900 米
3 公里范围内还有保盈大道、南岗等 5 个地铁站，可便捷通达珠江新城、金融城等核心区域。
自驾则可通过黄埔东路、开发大道衔接广深沿江高速，不堵车情况下 30 分钟可达珠江新城。
更值得期待的是，近期动工的 "三横两纵" 内部道路预计年内完工
未来业主日常通勤、接送孩子将更加高效。
教育配套是项目的一大亮点，已正式官宣引进湖南师范大学附属教育资源，配建 24 班小学与 45 班九年制学校
其中九年制学校将与首期住宅同步交付，2027 年 9 月即可开学，符合政策的业主子女可享受*资格。
周边 3 公里内还有 25 所幼儿园、9 所小学，从幼儿到中学的教育需求都能得到满足。
医疗方面，1.1 公里外有广东中能建电力医院，毗邻广州市第十二人民医院等三甲医院，为家人健康提供基础保障。
生活购物的便捷度也在逐步提升，项目自带 7500㎡邻里中心与 1030㎡社区商业街
规划有生鲜市场、社区食堂等日常业态，下楼就能解决采买需求。
周边 1 公里内有领好广场，3 公里范围内还有融悦汇、南岗新城等商场，休闲娱乐无需远行。
未来万科黄埔新城规划的约 100 万㎡商业综合体落地后，生活繁华度还将进一步提升。
目前项目在售的户型涵盖 125-169㎡四房，均为带装修交付，适配改善型家庭的不同需求。
125㎡四房两厅两卫户型性价比突出，总价 275 万起，偶数层赠送约 30㎡公共露台
实际使用率可达 143%，露台可改造成茶室或亲子活动区，拓展了生活空间。
130㎡四房两厅两卫户型采用南北对流设计，专梯专户保障私密性，客厅与阳台相连，采光通风效果好
总价约 287-336 万，适合对居住舒适度有一定要求的家庭。
169㎡四房三卫户型则主打阔绰空间，南北双庭院设计
最大公共空间面积约 60㎡，庭院净高 6.3 米，可打造花园、家庭影院等多元场景。
约 19.5 米南向大面宽搭配 11.5 米长阳台
让每个房间都能充分采光，总价 470 万起，专为多人口家庭打造。
中交黄埔未来城优劣分析和总结
中交黄埔未来城是位于广州黄埔区的大型产城融合项目，由中交城投与科学城集团联合开发。以下是其优劣分析和总结：
优点：
户型与空间设计
黄埔首个得房率可达130%的项目，阳台占比约30%，部分户型最高使用率达143%，如169㎡户型可享200㎡+使用空间，空间效率高。
创新“四代宅”产品，每层均有空中庭院，10%不计容公共空间，打造“南北双庭院体系”，居住体验独特。
交通便利
距离地铁5号线和13号线交汇的夏园站约900米，可直达珠江新城、金融城等CBD区域，交通便捷。
教育配套
规划3所幼儿园、1所小学和1所45班的九年一贯制学校，由湖南师范大学附属学校办学，教育资源优质。
生态环境
北倚龙头山，南望狮子洋，周边有丹水坑风景区、南岗山公园等自然生态资源，项目内部规划约20万㎡公园系统，居住环境舒适。
开发商实力
中交城投隶属世界500强中交集团，科学城集团是黄埔区老牌国企，开发经验丰富，资金实力雄厚，项目交付有保障。
缺点：
周边环境
地块外部西边是油库，北面是物流园，南边是老破小和工业园，居住环境和城市面貌相对较差，可能存在噪音、粉尘等污染。
配套成熟度
商业配套不足，五公里范围内大型商业匮乏，需依赖自身配建商业或周边万科黄埔新城的商业，高端消费需前往天河商圈。
位置与通勤
位于老黄埔的南岗板块，靠近新塘，位置相对较偏，对于在市中心工作的人通勤距离较远。
市场竞争
自身体量大，周边黄埔新城等项目供应量也高，市场竞争激烈，大户型去化可能较慢。
总结：
中交黄埔未来城以高得房率、优质教育和生态资源为亮点，适合追求居住舒适度、对教育有需求的改善型购房者。但需注意周边环境和配套成熟度的不足，以及市场竞争压力。若预算有限且注重空间实用性和未来潜力，该项目值得考虑；若对生活便利性和环境品质要求较高，需综合权衡。
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