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琶洲顶豪上新！保利天奕·曦苑｜二期加推127-170㎡板楼｜广州五中旁

🔥楼盘短标题：保利天奕·曦苑｜琶洲天字系二期加推｜127-170㎡全南向板楼｜广州五中九年制｜玻璃幕墙

🏡琶洲CBD改善党狂喜！保利天奕·曦苑二期重磅加推啦！作为琶洲“天字系”顶豪代表作，16-17层低密小高层+全南向板楼+专梯专户，127-170㎡户型使用率拉满，广州五中九年制学校就在500米内，还配35万㎡商业综合体，预算800-2000万想抢驻金珠琶核心的高净值家庭，这份全攻略赶紧码死！

📌壹：令人追捧的价值

保利天奕·曦苑坐落于琶洲南区创新融合拓展区核心，隶属保利“天字系”顶豪产品线，是琶洲南三兄弟之一的品质升级之作。其核心价值聚焦“琶洲CBD核心区位+金珠琶一体化发展红利+127-170㎡低密小高层板楼+全南向设计+玻璃幕墙铝板外立面+广州五中九年制教育加持+35万㎡商业综合体配套+200米密林景观轴+88米广州门王奢配”：区位稀缺性拉满，占位广州大CBD铁三角，享“沿江集聚、向东拓展”战略红利，无缝衔接珠江新城、金融城；产品纯粹高端，16-17层低密小高层，2梯2户全南向板楼，专梯专户设计，珠金琶罕见小面积门槛；教育资源优质，广州五中领衔办学的九年制学校近在咫尺，还有港澳人才子弟学校加持；配套成熟兑现快，35万㎡商业综合体已批量交付，医疗、生态配套全维覆盖；品质感拉满，顶豪级园林与会所配置，细节尽显奢雅。精准匹配预算800-2000万、追求CBD低密居住、重视优质教育、看好琶洲发展潜力的高净值改善家庭。

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🚇贰：便捷的交通带来的体验

8/11号线琶洲站900米｜三级交通网络｜无缝衔接金珠琶｜

保利天奕·曦苑的交通配置，完美平衡了CBD通勤效率与低密居住静谧感！项目距离地铁8号线和11号线琶洲站仅900米，步行即可轻松抵达，11号线作为广州环线地铁，已正式开通并串联起琶洲与金融城，跨区通勤毫无压力；未来还可通过车陂南隧道、琶鱼隧道等交通枢纽，无缝衔接珠江新城、金融城、鱼珠等核心板块，实现金珠琶一体化通勤。

更贴心的是，项目采用“自建+联动”的布局模式，打造了“社区内部步道-市政道路-琶洲核心商圈”的三级交通网络，通过自建多条市政道路与专属桥梁，让业主出行更便捷。自驾出行也十分顺畅，项目南边紧邻新滘路，西边靠近科韵路，可快速接入城市主干道，通达全城各核心区域。对于在琶洲、珠江新城、金融城工作的高净值人群来说，这样的交通配置既能享受高效通勤，又能避开主干道喧嚣，居住体验感直接拉满。

🎒叁：一所优质的学校的更是价值的基本盘

广州五中九年制学校｜500米直线距离｜港澳人才子弟学校｜全龄教育覆盖｜

教育配套绝对是保利天奕·曦苑的“王牌加分项”，直接戳中高净值家庭的核心需求！项目已官宣东侧九年制学校由海珠区属中学扛把子——广州五中领衔办学，两者直线距离仅500米左右，在满足当年市、区公办小学招生政策及“人户一致”条件下，业主适龄子女可按地段申请配套学校小学部学位（具体以教育部门文件为准）。要知道，广州五中近年高考成绩实现历史性突破，教学实力备受认可，家门口就能享受优质公办教育，让家长彻底告别择校焦虑。

除了公办教育，项目南侧一路之隔的约4.5万㎡港澳人才子弟学校也即将封顶，预计明年一季度就能投用。这所学校由保利拿地建设，将与暨南大学深度合作打造高标准K12国际教育体系，为业主提供高端国际教育选择，这份近在咫尺的国际高端教育氛围，在整个琶洲都是独一份的存在。此外，项目旁的学校用地已动工建设私立国际学校，全龄段、多维度的教育资源，完美适配不同家庭的教育需求。

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🏡肆：令人惊艳的户型

127-170㎡全南向板楼｜2梯2户专梯专户｜全景舱设计｜3米+层高｜

保利天奕·曦苑二期的户型设计，堪称珠金琶低密改善的“天花板”！二期主推127-170㎡全南向板楼产品，全部为16-17层小高层，2梯2户配置，专梯专户设计，楼间距近50米，其中C1栋和C2栋还是组团头排楼栋，视野与私密性拉满，而且这也是目前珠金琶片区120-130㎡段罕见的T2板式小高层，上车门槛十分友好。

127㎡户型堪称“改善宝藏款”，设计细节直接拉满！做到了四面宽朝南，南向拥有约13.8米超大采光面，不管是在客厅陪孩子玩乐，还是躺在床上休息，都能被满屏阳光包裹，温暖又惬意。全系采用南北对流双阳台设计，生活与家政琐事完美分离，南向主阳台可尽情欣赏园林与城市景观；板楼设计带来全南北对流的爽朗感，LDKB阔厅、主套均实现南北对流，随时能享受穿堂风灌入的舒适。更惊喜的是，户型采用极少承重墙的灵动设计，客厅可柔性改造，既能保留四房+大客厅的实用布局，也能与次卧打通打造约7.3米超级方厅，在120多㎡空间里享受豪宅大平层的奢侈尺度感。主套延续270°全景舱设计，开间约3.5米，配置独立卫浴与豪华衣帽间，270°弧形转角玻璃取代传统L型飘窗，既美观又最大化拓展视野，三个次卧尺度也十分阔绰，最小开间约2.8米，实现真正的空间平权。

170㎡四房则是二期“终极改善”的王牌作品，位于二期C位，南向拥有约50米开阔楼距，楼下就是二期开阔的中轴园林，而且是单边位小高层，户户三面采光，整个空间被阳光与绿意包裹。户型复刻一期190㎡爆款基因并迭代升级，客厅融入全景舱设计，可消弭两侧墙体形成连贯空间，打通阳台后不仅使用面积拓展，采光面还能拓宽约30%，震撼感与舒适感翻倍。此外，二期大户型石材迭代焕新，甄选意大利达芬奇奢石，厨电交标也同步升级，既契合广东人精致烹饪习惯，又以卓越性能与美学设计彰显豪宅品质。

🛍️伍：成熟的商圈与自然的碰撞

35万㎡商业综合体｜三甲医疗环绕｜200米密林景观路｜黄埔涌景观｜

保利天奕·曦苑完美实现了“CBD繁华配套”与“自然生态秘境”的双向融合，让顶豪生活既有烟火气又有诗意！商业配套方面，项目北侧一路之隔的35万㎡琶洲南商业综合体已首批交付，9月底还将迎来大批量交付，涵盖高端商场、星级酒店、骑楼特色商业街等复合型业态，既填补了琶洲南商业空白，也能满足业主一站式购物、餐饮、娱乐需求。其中琶洲首个骑楼商业街区，融合“骑楼+现代商业”设计，保留岭南文化元素的同时融入潮流消费场景，未来必将成为琶洲“流量高地”新地标。此外，周边还有六元素体验天地、南丰汇、万胜广场等成熟商业体，日常购物休闲无需远行。

医疗配套硬核护航，周边环绕广东省第二人民医院、陆军第七十四集团军医院、南方医科大学中西医结合医院等三甲综合医院，全方位为家人健康保驾护航，让居住更安心。生态休闲配套更是顶豪级配置，项目北临黄埔涌，对望广交会展馆，周边环绕大围公园，自然景观资源丰富。从琶洲过桥到项目仅400米距离，这段道路景观由知名建筑设计团队梁黄顾LWK、霍普及景观团队JTL加特林精心设计，还打造了200米长的密林景观路，行走其间满是尊贵感；社区入口的88米长、10米高广州门王，大面积采用奢石打造，气势十足。社区内部更是顶豪配置，打造了内院、外园无界绿色视觉，配有游泳池、四季会所、健身房、社交中心等多功能会所，还有花园景观+风雨连廊构建的完整园林体系，每一栋都是楼王，每一户都能便捷享受社区资源，不管是老人散步、孩子玩乐还是业主社交，都能找到舒适的空间。

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📊陆：大盘的数据化

楼盘名称：保利天奕·曦苑

开发商：保利发展

物业类别：住宅（高端改善，低密小高层板楼）

项目特色：琶洲天字系顶豪、16-17层低密小高层、全南向板楼、专梯专户、玻璃幕墙+铝板外立面、广州五中九年制加持、35万㎡商业综合体配套

产权年限：70年

项目定位：琶洲CBD全龄成长陪伴型顶豪社区、金珠琶低密改善标杆

项目区位：广州市海珠区琶洲南区（琶洲南TOD东侧，北临黄埔涌，南邻新滘路）

参考状态：在售（二期加推）

拿地信息：2024年10月保利底价摘牌，三宗地总建面13.8万㎡，楼面价4.25-4.3万元/㎡

规划户数：二期仅约150户，稀缺低密社区

容积率：约2.0（低密改善）

在售户型：二期127-170㎡全南向四房（127㎡、170㎡）

户型亮点：全南向板楼、2梯2户专梯专户、四面宽朝南、约13.8米采光面、南北双阳台、270°全景舱主套、3米+层高（部分3.3米）、120%高使用率、灵动改造空间

建筑特色：玻璃幕墙+铝板外立面（带弧度设计）、88米广州门王（奢石打造）、200米密林景观路

交标升级：大户型甄选意大利达芬奇奢石、厨电交标升级

交通配套：步行900米达8/11号线琶洲站；三级交通网络（社区步道-市政道路-核心商圈）；临近新滘路、科韵路，接驳多条交通隧道

教育配套：广州五中领衔办学九年制学校（500米直线距离）；南侧4.5万㎡港澳人才子弟学校（即将投用）；项目旁私立国际学校（建设中）

商业配套：北侧35万㎡琶洲南商业综合体（已批量交付）；周边六元素体验天地、南丰汇、万胜广场等

医疗配套：临近广东省第二人民医院、陆军第七十四集团军医院等三甲医院

休闲配套：北临黄埔涌、对望广交会展馆；周边大围公园；社区内游泳池、四季会所、健身房、社交中心、风雨连廊园林

其他亮点：保利天字系顶豪品质；金珠琶一体化发展红利；珠金琶罕见小面积板式小高层；全龄成长陪伴型社区

🌟优点总结

区位核心稀缺，坐落琶洲CBD，享金珠琶一体化发展红利，无缝衔接三大核心板块

产品纯粹高端，2.0低密容积率+16-17层小高层+全南向板楼，专梯专户，珠金琶罕见小面积门槛

户型设计惊艳，高使用率、大采光面、全景舱主套，灵动改造空间，居住舒适度拉满

教育资源优质，广州五中九年制学校加持，还有国际学校配套，全龄教育需求全覆盖

配套兑现快，35万㎡商业综合体已批量交付，医疗、生态配套全维成熟

品质感十足，顶豪级园林与会所配置，玻璃幕墙外立面+奢石门王，细节尽显奢雅

交通便捷高效，近地铁+三级交通网络，轻松实现CBD高效通勤

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⚠️客观缺点

项目周边目前仍处于开发阶段，部分区域较为荒芜，城市界面与生活成熟度有待提升

对面是广交会展馆，后期商业势能相对弱于赤沙北，需依赖周边商业改造完善

顶豪定位+核心区位，房价与上车门槛较高，仅适配中高端预算改善家庭

部分配套仍在建设/完善中，完全成熟需要一定时间周期

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以下是新闻消息速览

财联社12月10日讯（编辑 冯轶）港股内房股午后拉升走高。截至发稿，万科企业(02202.HK)涨近12%，中国金茂(00817.HK)、世茂集团(00813.HK)等多家房企也大幅跟涨6%以上。

消息面上，有媒体报道，万科首个展期债券“22万科MTN004”的债权人大会今日召开，将讨论债券展期事宜。

盘面上，万科多只境内债券飙涨一度触发交易所临时停牌，也引发不少关注。其中，“23万科01”涨超50%，“21万科06”涨逾40%、“22万科02”、“21万科04”涨超30%，“21万科02”涨约15%。

此前，由于万科寻求多笔债券展期，一度引发了市场对其债务偿付及未来发展的担忧。且随利空发酵，房企流动性问题也再度受到市场关切。

据华创证券跟踪统计，从累计数据来看，年初至今20城商品房成交面积9453万方，累计同比减少14%。

考虑到销售规模直接决定房企回款，对现金流、毛利率等主要财务指标也有明显影响。因此，面临新房景气度疲软的现状，近期市场对后续政策托举及稳增长的力度较为敏感。

值得一提的是，12月8日，中共中央政治局会议召开，分析研究2026年经济工作。其中提到，持续防范化解重点领域风险。

不少机构分析认为，预期政策仍将围绕地方化债、房地产、中小金融机构开展，将缓解相关领域的市场担忧。

短期来看，万科由于展期事件成为地产行业风暴中心后，仍在持续影响板块行情。尤其是，近阶段不少地产股股价频繁波动，也反应了资金在政策预期和债务风险中较高的博弈心态。

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