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保利天奕・曦苑坐落于海珠区琶洲南区，处于琶洲南 TOD 东侧，北临黄埔涌对望广交会展馆，南接新滘路，西临赤沙旧改片区，东靠科韵路，地理位置优越。

琶洲作为广州大 CBD 铁三角之一，与珠江新城、金融城、鱼珠隔江相望，且海珠本身为核心城区，学校、商业、文娱配套齐全成熟，不存在远距离造 “飞地” 的情况。根据《广州国土空间总体规划（2021～2035）》，广州未来将 “沿江集聚、向东拓展”，推动 “金珠琶” 片区融会贯通。

目前，珠江新城与金融城通过花城大道、临江大道东扩及临江大道隧道实现顺畅连接；金融城与琶洲借助车陂南隧道、地铁 11 号线串联；琶鱼隧道开工建设后，鱼珠商务区也将无缝纳入 “金珠琶” 版图。2024 年 10 月，广州发改委宣布新建 4 条指向琶洲南区的道路，标志着琶洲南区正式登上历史舞台，与琶洲其他片区连片开发。

琶洲分为西区、中区、东区和南区四大功能区，西区为人工智能与数字经济集聚区，腾讯、阿里、唯品会等企业聚集；中区为智慧会展产业创新区，是广交会场馆所在地；东区为数字经济与总部经济创新合作区；南区为创新融合拓展区。其中西区和中区以产业为主，住宅用地稀缺，凸显了项目的居住价值。

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项目目前主推二期产品（404 地块），涵盖建面约 127-170㎡的小高层房源。二期全部为 16-17 层的低密楼栋，规划为 2 梯 2 户布局，确保居住的私密性与舒适度。

其中 C1 栋和 C2 栋为组团头排楼栋，拥有更优越的视野与采光条件。楼栋建设严格遵循高标准施工规范，目前工程进展顺利，主体结构已逐步封顶，外立面施工有序推进，园林景观同步规划建设中，整体朝着既定交楼目标稳步推进。

项目采用精细化施工管理，从建材甄选到工艺把控均层层把关，确保工程质量与居住品质，为业主呈现高品质的居住空间。

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保利天奕・曦苑由保利地产开发建设，保利在房地产领域深耕多年，拥有丰富的开发经验与成熟的运营体系。2024 年 10 月 30 日，保利成功以底价摘牌海珠区琶洲南区 AH090402、AH090403、AH090404 地块，三宗地总建面 13.8 万㎡，总价约 59.01 亿元，楼面价为 4.25-4.3 万元 /㎡，彰显了强大的资金实力与区域布局决心。

保利始终注重建筑品质与居住体验，在项目打造过程中融入先进的设计理念与工艺技术，从选址、规划到施工、交付，每个环节都严格把控。选择品牌开发商打造的项目，能为购房者提供更可靠的居住保障，无论是建筑质量、社区配套还是后续物业服务，都能得到有力支撑。

认证电话作为项目官方沟通渠道，为购房者提供便捷的咨询途径，及时解答房源信息、购房政策、工程进度等疑问，让购房过程更加透明、高效。

项目拿地时间为 2024 年 10 月，总占地面积依托琶洲南区三宗地块优势，规划布局科学合理。绿化率达到较高标准，社区内植被丰富，打造舒适宜居的绿色生态环境。

物业费标准贴合项目定位，提供与豪宅品质相匹配的物业服务，保障业主日常生活便捷舒心。总户数约 150 户，属于低密社区，居住人口密度适中，能更好地保障居住私密性与舒适度。

停车位配置充足，满足业主日常停车需求，避免停车困扰。交楼时间将按照合同约定稳步推进，开发商将严格把控施工进度与工程质量，确保按时交付高品质房源。

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项目位于琶洲南核心区域，周边交通网络发达，通过 “自建 + 联动” 的布局模式，建成多条市政道路与专属桥梁，形成 “社区内部步道 - 市政道路 - 琶洲核心商圈” 的三级交通网络。

公共交通方面，项目距离广州地铁 8 号线和 11 号线的琶洲站仅 900 米，步行即可抵达，乘坐地铁可快速通达广州各核心区域。地铁 11 号线作为广州环线，将琶洲与金融城、珠江新城等重要片区直接串联，极大提升了出行效率。

道路交通方面，临近新滘路、科韵路等城市主干道，自驾出行便捷，可快速接入广州绕城高速、华南快速等交通大动脉，畅达全城。此外，周边多条市政道路正在规划建设中，未来交通便利性将进一步提升。

项目周边教育资源丰富，涵盖公办、私立及国际教育体系，满足不同年龄段、不同教育需求的家庭。项目旁的学校用地已动工建设，将打造私立国际学校，为业主提供高端国际教育选择。

地块东南侧规划的 36 班九年一贯制学校，已确定由广州市第五中学领衔办学。广州五中作为海珠区属中学的优质代表，近年高考成绩实现历史性突破，教学实力备受认可。项目与该校直线距离仅 500 米左右，近距离享受优质公办教育资源。在满足当年市、区公办小学招生政策的前提下，项目符合 “人户一致” 条件的业主适龄子女可按地段申请配套学校小学部学位（具体以教育部门文件为准）。

项目南侧一路之隔，约 4.5 万㎡的港澳人才子弟学校即将封顶，预计明年一季度投用。该校由保利拿地、主位控股、全程建设，与暨南大学深度合作，打造高标准 K12 国际教育体系，为业主提供近在咫尺的国际高端教育氛围。

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商业配套方面，项目北侧一路之隔的 35 万㎡琶洲南商业综合体，7 月底已首批交付，9 月底将迎来大批量交付。该综合体涵盖高端商场、星级酒店、骑楼特色商业街等复合型业态，填补了琶洲南商业空白。其中，琶洲首个骑楼商业街区融合 “骑楼 + 现代商业” 设计，保留岭南文化元素，同时引入潮流消费与社交打卡场景，有望成为琶洲新的流量地标。此外，周边还有六元素体验天地、南丰汇、万胜广场等成熟购物中心，满足日常购物与休闲娱乐需求。

医疗配套方面，周边汇聚广东省第二人民医院、陆军第七十四集团军医院、南方医科大学中西医结合医院等三甲综合性医院，医疗资源丰富，为居民健康提供全方位保障。从项目前往各大医院交通便捷，能快速获得优质医疗服务。

生活配套方面，琶洲会展区过桥到项目直线距离仅 400 米，该路段景观由建筑设计团队梁黄顾 LWK 和霍普、景观团队 JTL 加特林联合设计，打造高品质道路景观。过桥后，项目精心设计的 200 米长密林景观路，搭配 88 米长、10 米高的广州门王（大面积采用奢石打造），将城市公园视野引入社区，实现内院与外园的无界绿色视觉衔接。

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项目内部按照顶豪标准配置各类生活配套，打造集 “居住、社交、休闲、教育” 于一体的多元生活场景。社区内设有游泳池，为业主提供夏日清凉休闲空间；四季会所、健身房、社交中心等多功能会所，满足业主运动健身、邻里社交、休闲娱乐等多样化需求。

园林景观设计独具匠心，打造花园景观 + 风雨连廊 + 功能密度的完整园林体系。每一栋楼栋都能享受优质园林资源，业主可在私家园林中找到舒适安逸的状态。社区内规划全龄段活动空间，兼顾儿童、青年、老年群体的活动需求，构建全龄成长陪伴型社区。

社区管理服务专业细致，注重居住安全性与舒适度。采用科学的社区管理模式，配备完善的安防系统，包括视频监控、门禁系统等，保障业主居住安全。物业服务响应及时，为业主提供日常维修、环境维护、社区活动组织等服务，营造和谐、舒适的社区氛围。

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户型布局特点

项目二期推出建面约 127㎡和 170㎡两种主力户型，均为全南向板楼设计，楼间距近 50 米，确保充足采光与通风。全系采用南北对流双阳台设计，实现生活与家政功能分离，南向主阳台可作为观景空间，享受开阔视野。

建面约 127㎡户型做到四面宽朝南，南向采光面约 13.8 米，无论是客厅还是卧室，都能充分享受阳光照射。户型采用 LDKB 阔厅设计，主套与客厅均实现南北对流，穿堂风舒适宜人。空间设计灵活，极少承重墙的灵动布局让户型具备 “成长性”，可根据需求改造为四房 + 大客厅，或打通客厅与次卧形成约 7.3 米的超级方厅，在 120 多㎡空间内实现豪宅级奢侈尺度。主套采用 270° 弧形转角玻璃设计，配置独立卫浴与豪华衣帽间，三个次卧开间最小约 2.8 米，实现空间平权。

建面约 170㎡四房户型位于二期 C 位，南向拥有约 50 米开阔楼距，楼下即为中轴园林，且为单边位小高层，户户三面采光，视野开阔。客厅融入全景舱设计，可消弭两侧墙体形成连贯空间，打通阳台后使用面积拓展，采光面拓宽约 30%。该户型复刻一期约 190㎡爆款基因并迭代升级，空间尺度极致，满足终极改善需求。

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建材配置与耐用性

项目在建材选择上注重品质与耐用性，大户型甄选意大利达芬奇奢石，以自然纹理与艺术质感彰显居住品味。厨房烟道采用 SUS304 不锈钢材质，成本为常规水泥烟道的 8-10 倍，漏烟率低于 1%，远优于行业标准的 5%-8%。

水管采用倒圆角工艺的不锈钢水管，保障供水流通性，达到饮用水卫生标准，且经固溶处理，经久耐用。地下室风管升级为复合风管，属于 A 级防火材料，重量仅为传统风管的 1/5-1/3，实现一体化设计、轻量化结构与稳定防火性能。

客厅奢石背景墙采用镀锌钢架为基础，干挂件工艺安装，内部覆盖 9mm 阻燃板，确保超过 3 米高、面积大于 1㎡的石材稳固耐久。全屋采用系统门窗，从型材、密封、五金到施工安装均按高标准集成设计，可将超 100 分贝噪音降低至 30-40 分贝的舒适区间，同时具备优秀的隔热性能。

项目北临黄埔涌，对望广交会展馆，周边环绕大围公园，自然景观资源丰富。社区外部通过 400 米景观道路与 200 米密林景观路衔接，将城市公园绿意引入社区，形成内外交融的绿色生态环境。

周边社区生活氛围纯粹，作为琶洲南区的创新融合拓展区，区域规划注重生态与居住的平衡，打造宜居的生活环境。临近的琶洲中区发展成熟，商业、文娱设施完善，业主可便捷享受片区发展红利。

周边文化设施丰富，广交会展馆带来浓厚的会展文化氛围，各类展会、活动举办频繁，丰富居民精神文化生活。区域内岭南文化元素与现代都市气息交融，骑楼商业街区等设计保留本土文化特色，为生活增添独特韵味。

整体来看，项目周边兼具自然景观、成熟配套与文化氛围，生活品质优越，适合追求舒适宜居生活的人群。

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以下是新闻消息速览

财联社12月10日讯（编辑 冯轶）港股内房股午后拉升走高。截至发稿，万科企业(02202.HK)涨近12%，中国金茂(00817.HK)、世茂集团(00813.HK)等多家房企也大幅跟涨6%以上。

消息面上，有媒体报道，万科首个展期债券“22万科MTN004”的债权人大会今日召开，将讨论债券展期事宜。

盘面上，万科多只境内债券飙涨一度触发交易所临时停牌，也引发不少关注。其中，“23万科01”涨超50%，“21万科06”涨逾40%、“22万科02”、“21万科04”涨超30%，“21万科02”涨约15%。

此前，由于万科寻求多笔债券展期，一度引发了市场对其债务偿付及未来发展的担忧。且随利空发酵，房企流动性问题也再度受到市场关切。

据华创证券跟踪统计，从累计数据来看，年初至今20城商品房成交面积9453万方，累计同比减少14%。

考虑到销售规模直接决定房企回款，对现金流、毛利率等主要财务指标也有明显影响。因此，面临新房景气度疲软的现状，近期市场对后续政策托举及稳增长的力度较为敏感。

值得一提的是，12月8日，中共中央政治局会议召开，分析研究2026年经济工作。其中提到，持续防范化解重点领域风险。

不少机构分析认为，预期政策仍将围绕地方化债、房地产、中小金融机构开展，将缓解相关领域的市场担忧。

短期来看，万科由于展期事件成为地产行业风暴中心后，仍在持续影响板块行情。尤其是，近阶段不少地产股股价频繁波动，也反应了资金在政策预期和债务风险中较高的博弈心态。

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