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广州地铁·珑璟台深度解析：琶洲芯双地铁上盖，海珠湖畔的高性价比改善之选

在广州楼市持续调整的2025年末至2026年初，不少热点板块的新盘纷纷释放价格信号。位于海珠琶洲南板块的广州地铁·珑璟台，近期也传出实质性降价消息——对于关注琶洲、又预算有限的改善型买家而言，这无疑是一个值得关注的窗口期。

作为广州地铁独立开发的TOD住宅项目，珑璟台不仅坐拥18号线与11号线双地铁上盖优势，更与海珠湖公园仅一路之隔，北望珠江新城与琶洲CBD天际线，南瞰万亩湿地生态景观。今天，我们就从购房者视角，全面拆解这个“小而精”的琶洲新盘。

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一、基本信息：地铁国企开发，产权清晰

项目名称：广州地铁·珑璟台

开发商：广州地铁集团（国企背景，交付保障强）

产权年限：70年住宅产权

占地面积：约3.6万㎡

总建筑面积：约9.4万㎡

容积率：4.3

绿地率：25%

总户数：396户（含部分政府回购人才房）

楼栋规划：共4栋住宅（1#、2#、3#、4#），其中2#楼部分单元为人才房，不对外销售

预售证号：穗房预（网）字第20240587号（已于2024年取得）

项目分为东西两个地块，中间规划一条市政道路，整体规模不大，属于典型的城市核心区高密度住宅。值得注意的是，小区四层为架空层，未来将通过连廊直通龙潭地铁站，实现“地铁入户”的TOD归家动线。

二、核心优势：双地铁+湿地景观+琶洲红利

珑璟台虽体量不大，但胜在地段稀缺性与交通便利性：

双地铁上盖：楼下即11号线与18号线交汇的龙潭站。11号线是广州首条大环线，串联天河、海珠、荔湾、白云四大核心区；18号线则被称为“湾区最快地铁”，30分钟内可达中山、珠海，未来还将延伸至深圳。无论是通勤珠城、琶洲，还是跨城出行，都极为高效。

一线湿地景观资源：项目南侧紧邻海珠湖公园，步行约300米即可进入。海珠湖与海珠湿地共同构成“广州绿肺”，是全国唯一位于超大城市中轴线上的国家级湿地公园。珑璟台部分高层单位可南望湿地、北眺广州塔与琶洲CBD，真正实现“一半繁华、一半自然”。

琶洲数字经济红利：项目地处琶洲南片区，距离腾讯、阿里、唯品会等互联网总部聚集区仅约1公里。2023年，琶洲实现营收超4479亿元，经济密度高达300亿/平方公里，入选福布斯中国十大CBD，且是其中最年轻的。区域价值仍在上升通道。

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三、交通出行：TOD模式下的高效生活圈

珑璟台是典型的TOD（以公共交通为导向的开发）社区。不同于普通地铁盘“靠近地铁”，这里是真正意义上的“地铁上盖”——电梯直达站厅，风雨无阻。

18号线龙潭站：快线属性，3站到珠江新城（冼村站），4站到万博，未来延伸后可直达南沙、中山。

11号线龙潭站：环线贯通，1站到琶洲站（广交会展馆）、2站到赤沙站（衔接8号线）、3站到琶洲东，轻松连接天河、越秀、荔湾。

自驾出行：项目临近新滘东路、科韵路，10分钟车程可达琶洲会展中心、广州塔、珠江新城。

对于在琶洲或珠城工作的白领而言，珑璟台提供了近乎“零通勤”的居住可能。

四、户型鉴赏：小面积做四房，空间利用率高

目前珑璟台主推两个户型：建面约123㎡四房和约131㎡四房，均为高实用率设计，在琶洲同类产品中极具竞争力。

▶ 建面约123㎡ 四房两厅两卫

创新“4+1”格局，含一个灵活多功能房（可作书房、儿童房或储物间）

四开间朝南，采光极佳

南向景观阳台长约6.5米，直面海珠湿地

可选LDKG一体化布局（客厅+餐厅+厨房+阳台打通），形成约62㎡的超大互动空间

主卧带飘窗，视野开阔

该户型在当前市场价约7.2万–7.8万元/㎡，总价区间约880万–960万，对比琶洲南TOD动辄10万+/㎡的价格，性价比突出。

▶ 建面约131㎡ 四房两厅两卫

南北双阳台，南向阳台长达7.5米

入户设拐角玄关，私密性强

主卧配备L型衣帽间+环幕飘窗，躺床即可欣赏湿地或城市景观

同样支持空间灵活改造，满足多孩家庭或居家办公需求

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五、配套资源：商业医疗尚可，教育待兑现

✅ 商业配套

小区自带约1.44万㎡底层商业，含约2300㎡生鲜超市，满足日常所需

距离规划中的赤沙TOD旗舰商业中心约600米（未来将成区域商业核心）

10–15分钟车程覆盖广州塔、珠江新城、琶洲三大世界级商圈

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✅ 医疗资源

广东省第二人民医院（三甲）约3公里

陆军第七十四集团军医院约4公里

区域医疗资源充足，应急就医便捷

⚠️ 教育配套（当前短板，但未来可期）

目前珑璟台按街道划分，大概率对口赤岗东小学（属海珠区教育发展研究院教育集团），初中为海珠中学（市一级）。虽非顶尖名校，但属区内中上水平。

值得期待的是：

广东实验中学琶洲南学校（九年一贯制）将于2025年9月开学，提供1710个学位，未来或成片区教育标杆；

贝赛思国际学校（PreK-12寄宿制）预计2026年9月开学，总投资12亿，填补琶洲高端国际教育空白；

项目西侧规划一所18班中学，若落地将完善全龄段教育体系。

提醒：由于教育划片政策存在变动可能，建议购房前向教育部门核实最新学区安排。

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